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実録!住宅ローンを抱えたシングルマザーの破綻【滋賀県大津市/38歳・女性】

相談者 浜京子(仮名)・38歳
所在地 滋賀県大津市
職業 保険外交員
家族 母子家庭・3人暮らし(子:小4男・小2女)
残債務 2,500万円
住宅ローン債権者 三井住友銀行(SMBC信用保証)

ご相談の時期

京子さんが当社へ相談に来られて時期は住宅ローンの滞納が3回目を越し、銀行から代弁済予告の通知が届いたころでした

ご相談内容

京子さんは現在、小学4年生の息子と小学2年生の娘の3人で暮らしの母子家庭、3年前に夫の精神的病が原因で離婚をしたそうです。そしてマイホームを購入したのは8年前、前夫を主債務者とし住宅ローンを組みました。京子さんも連帯保証人として契約書に名前を連ねていました。精神的病を患っていた前夫は会社を辞め、収入がなかった為、離婚後も住宅ローンの全てを京子さんが負担していました。京子さんの月額手取り収入は25万円ほどありました。そのうち、住宅ローンの返済が11万円/月、残り14万円で子供二人を養う生活を送っていました。当然のことながら14万円の生活はとても厳しかったわけですが、自身が連帯保証人であったため、致し方なかったのです。しかし、こんな生活が長く続くわけもなく、ついに住宅ローンの滞納が3回を越してしまい、銀行から「代位弁済する」旨の予告通書を受け取ってしまったのです。

代位弁済とは保証会社が主債務者さんに代わって銀行に住宅ローン残債務を一括して支払う行為を言いますが、代位弁済以後、毎月分割して支払うことができなくなり一括弁済請求を受けることになります。これは競売手続きに入ることを意味しており、京子さんもそれを理解したうえで当社へ相談に来られました。

京子さんは住宅ローンから解放され家賃の安いマンションに移りすみたいと思っていましたが、マイホームの資産価値が住宅ローン残債務よりも低い、いわゆるオーバーローン状態であったため、任意売却をして欲しいという相談でした。また、残った借金については自己破産というかたちで債務整理をするのではなく、あくまで和解という形で解決を図りたいという要望がありました。というのも、京子さんは保険の外交員です。保険外交員は自己破産の職業制限をうける職の一つである為、自己破産だけはどうしても避けたかったのです。

ご相談者の希望

  • 自宅を売却し家賃の安いマンションに移り住みたい
  • 自己破産は避けたい
  • 別れた夫から売却同意をとってほしい

解決に至るまで

京子さんのオーバーローンの状態を図に示すと下記になります。任意売却に成功しても最低でも500万円の債務が残ることが考えられます。

オーバーローン

 

次に自宅不動産の所有者が依然、前夫名義の登記になったままでした。京子さんは連帯保証人であって不動産の所有者ではありません。よって、不動産を売却するには京子さんの同意ではなく、前夫の同意が必要になります。債権者との調整も去ることながらまずは前夫と接触を図り同意を得なければなりません。早速、当社から前夫との接触を図りました。前夫は現在、福井県の実家に移り住んでおり、病状も相変わらずで、僅かながらの収入を得ながら高齢の両親と生活されていました。京子さんの相談内容を伝え、事情を説明したところ、そのことをずっと気にしていたこともあり、任意売却による解決に協力を示してくれました。

 

次は債権者との調整です。京子さんが当社へ相談に来られたのは3回目の滞納を越したときでした。代位弁済後、債権者である三井住友銀行の保証会社、SMBC信用保証に連絡し、任意売却する旨の書面を提出、合わせて不動産査定書も提出し、任意売却の販売価格を協議によって決めました。その販売価格は1,900万円、市場相場よりも若干、安くなってしまった理由は、市場の流通性を加味し早期による解決を債権者が望んでいたからです。京子さん、前夫もその価格に理解を示してくれました。

 

販売活動はより幅広く買主を見つけるため、地元不動産会社にも協力を得ながら進めることにしました。結果、販売活動開始から3週間後、購入を希望される方が現れ、満額での購入申し込み書が当社に提出されました。それらをもとに債権者が最終的に受け取る金額が分かる配分表を作成、提出し、任意売却の応諾を債権者に仰ぎました。

<配分表>

債権者・諸費用 配分表
SMBC信用保証(抵当権者) 17,969,600円
引越費用 300,000円
登記費用 50,000円
当社報酬 680,400円
合計(=売却価格) 19,000,000円

 

結果、上記配分額で債権者は任意売却に応じてくれました。これで債権者、購入者、売主との調整が終わり、次は京子さんご家族の引っ越しです。既に次の引越先をある程度絞り込んでいたため、契約から1ケ月後に行う決済までには十分間に合うスケジュールを立てることができました。そして迎えた決済、福井から前夫も出席していただき、1時間程で難なく終了。これで任意売却の全てが完了しました。

 

残った住宅ローンの残債務についてですが、今回の任意売却によって700万円ほどが残りました。主債務者である前夫は当社で自己破産手続きを進めることとなり、半年から1年後には借金は全て無くなります。一方、連帯保証人である京子さんは保険の外交員ということで、職業制限を受ける自己破産を選択せず、引き続き借金を返済していくことになりました。ただ、これまで11万円だった毎月の返済額から債権者に生活状況を考慮していただき、毎月5,000円の返済に見直すことができました。

残債務700万円を毎月5,000円の返済となると一生かけても終わらないのではと思われるかもしれませんが、実はそうではありません。時間はかかりますが最終的に和解といかたちで解決されることがほとんどなのです。(詳しくはこちらをご参照ください)

 

あと、今回の任意売却では、上記配分表に引越費用30万円と記載されていますが、この配分表外で買主さんから生活準備金として50万円を負担してもらいました。ですので、最終的に京子さんが受け取った引越費用及び生活準備金の合計は80万円だったのです。京子さんにとって次の生活を送る為の環境を最大限整えることのできた不動産売却だったのではないでしょうか。

 

昨今、シングルマザーの貧困化が社会問題となっていますが、京子さんのように婚姻時に購入したマイホームのローン負担がさらなる厳しい経済状況をもたらせているということを知っていただけたかと思います。

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