管理費の滞納どうなるの？「競売VS任意売却」
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こんにちは、任意売却からすま相談室の代表・矢田倫基です。
任意売却ではマンションの管理費や修繕積立金の滞納分は綺麗に清算されますが、競売になるとその滞納分はどうなるのか・・・。
私が任意売却を初めて間もない頃、「競売になっても管理費の滞納は請求されることはないよ」と教えられました・・・。
しかし、調べてみるとそれは間違っていたのです・・・。
今日はこのことについてお話します。
管理費など滞納があるマンションを競売で落札した人は、管理組合に対して前所有者の滞納分を引き継がなければならいことになっています。
だから、前所有者は管理組合に対して今後請求されることは無くなります。
ですが、前所有者と競売の落札人と間には「不真正連帯債務の関係」というのがあります。
難しい言葉ですが、簡単に言えば、「主債務者と保証人の関係」ということです。
主債務者が前所有者、保証人が落札人。
競売では、保証人が主債務者の滞納分を変わって支払ったということになります。
これは、住宅ローンでいう代位弁済という行為と同じですよね。
ということは、保証人は主債務者に対して、立替した滞納分を返せと主張できるのです。（求償権と言います。）
だから、前所有者は管理組合からの請求からは無くなるものの、競落人からは、管理費等の滞納分を請求されることもあるのです。
ただ、競売になってしまった方というのは資力がない状態です。
実務的には、競落人が全所有者に対して請求することは、稀なことと言いえます。
たまに落札人の方が元所有者の方に請求することもありますが、これは退去してもらうための交渉材料に使うこともあるのです。
いずれにしろ、落札人の方は「回収できればラッキー」とくらいまでしか思っていません。
以上、『管理費の滞納どうなるの？「任意売却VS競売」』のお話しでした。
ご不明な点がございましたら、矢田までご連絡ください。
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