任意売却コラム

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2015.02.24

投資用不動産の任意売却

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こんにちは、任意売却からすま相談室の代表・矢田倫基です。

 

住宅ローン滞納による任意売却のご相談と合わせて、投資ローンの滞納による任意売却も決して少なくありません。

そこで、今日は投資用不動産についてのお話しをします。

 

投資用不動産は所有者の方が住むのではなくて、賃貸に出すわけですが、もしこの状態で競売になってしまったら、賃貸で住んでいる方はどうなるのでしょうか・・・。

 

まず、その賃貸物件に抵当権が付いている場合、その日付けが賃貸借契約の日付けが後か前かによって、その賃貸人の方が出ていかなければならないかが決まってきます。

 

◼︎抵当権の設定日が賃貸借契約よりも前のとき・・・。

これは、賃貸人は競売になっても出ていく必要はありません。

賃貸人は保護されます。

なぜなら、

抵当権を設定した債権者も賃貸に出しているということを知り得るといことで、その担保価値を把握できるという理由です。

 

◼︎抵当権の設定日が賃貸借契約よりも後のとき・・・。

賃貸人は出ていかなければなりません。

賃貸人は保護されません。

昔は賃貸人の契約期間(短期賃貸借)によっては、賃貸人はそのまま住み続けることができたのですが、法律が変わり出ていかなければならなく  

なりました。(短期賃貸借の廃止・次回ご説明します)

また、敷金や保証金も競売の落札には引き継がれないのです。

しかし、すぐ出て行ってくれといわれても賃貸人さんにも酷な話しです。

そこで、法律では半年間の明け渡しの猶予が設けられます。

その変わり、この間は競売で落札した人に毎月家賃を支払わなければなりません

滞納してしまうと、半年を待たずして出ていかなければらなくなるので注意が必要です

 

⚫︎実際は・・・

しかしながら、投資物件は競売になってもそのまま投資物件として、次のオーナーも所有することがほとんどです。

ですから、実際は賃貸人に出て行ってくれと要求されることはなく、ほとんどが「今後も宜しくお願いいたします」と言われるくらいです。

でも、滞納があったりすると、出て行ってくれといわれることもあるかもしれませんが・・・。

通常、投資用物件の競売では、あまり賃貸人の方は心配される必要はありません。

ただ、競売になると裁判所の人や色んな人達が自宅の周りをうろつきだすので、そういった面では負担になってきます。

 

●では、任意売却の場合の賃貸人への影響はどうなのか・・・。

任意売却は一般の不動産売却と変わりなく前の所有者からそのまま契約事項が引き継がれます。

ですので、賃貸人さん出ていく必要はありせん。

もっとも、賃貸人さんが出て行きたいと言えば、契約事項に基づいて出て行くことはできます。

 

以上、投資用不動産の任意売却についてのお話しでした。

ご不明な点がございましたら、ご連絡ください。

 

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