任意売却コラム

任意売却コラム
2018.06.28

リースバックを検討しています。成功しやすい条件があれば教えてください

そのまま住み続けられるリースバックに成功する方には、5つの共通点があります。それは、
①収入があること
②投資価格が1,500万円以下であること
③流通性があること
④買い戻ししたい気持ちがあること
⑤室内が綺麗であること
これら5つの項目が揃っていれば、かなり高い確率で成功します。不安に思われている方は、まずこれらの条件が当てはまっているかをご自身で確認し、専門家へ相談してみましょう。

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リースバック

リースバックの成功率は、全体で見ると僅か10%程度ととても低い確率です。しかし、一定の条件を満たしているものだけで見ると、80%以上の確率で成功するのも事実。
今日はその一定の条件となる5つの項目についてご説明したいと思います。
(参考:リースバックの仕組みについて

リースバック成功率80%以上の5つの条件

1.家賃を支払えるだけの収入があること

いくら家賃が安くとも、収入がなければリースバック任意売却は成立しません。家賃を支払えるだけの収入があることが絶対条件になります。 ただ、健康問題や高齢で職につくことが難しく収入を得ることができない方がおられます。その場合は生活保護を受けることで、家賃を支払える環境が整います。役所によって家賃の上限金額が決まっていますが、その枠の中でおさまれば、リースバック任意売却は不可能ではありません。

2.不動産の資産価値が1,500万円以下であること

1,500万円以下というのはご相談者が支払える一般的な家賃の上限金額となるもので、おおよそ10万円の家賃となる投資価格がこれにあたります。また、ご相談者の多くは住宅ローンの返済額が毎月10万円前後で、家賃がそれ以上の金額となってしまうと、現実的に支払える家賃ではなくなるということです。リースバック任意売却は投資家が投資する金額(=不動産資産価値)に対して家賃が決定されます。投資金額が低くなれば家賃は低くなりますが、逆に高くなれば家賃は高くなるということでもあります。

3.流通性のある地域であること

投資家にとって、リースバック任意売却における一番大きなリスクはやはり賃借人の滞納です。滞納すれば出ていってもらうことになりますが、投資家が次に考えることは、新しい賃借人を見つけることです。すぐに見つけることができればいいのですが、不動産の流通性が乏しい地域であれば、賃借人探しに時間がかかり、収益にも大きく影響します。よって、不動産の流通性の有無は投資家にとって非常に重要な項目となります。

4.買戻ししたいという気持ちがあること

買戻しができるかどうかではなく、あくまで気持ちがあるかどうかです。実はこれを重要視している投資家は結構多くいます。買い戻しの気持ちの有無は自宅に対する思い入れの強弱を図ることができ、そして、それが家賃滞納リスクに繋がると投資家は考えるのです。買い戻したい気持ちがあれば当然、投資家は滞納されるリスクが低いと感じます。

5.室内が整理整頓されていること

4と同じで自宅に対する思い入れの尺度となります。当然、整理整頓されている家の方が自宅に対する思い入れが強いということで、家賃滞納リスクにも繋がり、投資家の安心材料となります。リースバック任意売却を検討する場合、自宅で投資家との面談を行いますが、その際は必ず掃除をしておくようにとアドバイスしています。

 

これら5つの条件が揃っていれば80%以上の確率でリースバック任意売却に成功すると思っていただければ結構です。

参考コラム1:
住み続ける為の任意売却~投資家の行う面談の目的~
参考コラム2:
住み続ける為の任意売却『乗り越えなければならない壁の高さと決断』
参考事例1:
自宅兼店舗(美容院)にそのまま住み続けたい【京都府城陽市/60代/夫婦】

参考事例2:
入札まで残り1ケ月、住み続ける任意売却は可能か!?【京都市西京区/52歳/男性】

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