住宅ローンを滞納して「代位弁済予告書」が届きましたがどうすれば良いですか？

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住宅ローンを滞納すると、銀行から督促状や催告書が何通も送られてきますが、その中で一番重要になる書面が代位弁済（だいいべんさい）することを知らせるものです。代位弁済とは、銀行の保証会社があなた（債務者）に代わって住宅ローンの残金全てを返済する行為を言います。これが実行されてしまうと、分割での返済は一切受け付けてもらえず、もう元の状態に戻すことができなくなります。そのため、銀行または保証会社は代位弁済することを事前に書面でお知らせするようにしています。それが下記の正面になります。

書面には、「これまで滞納している分を全額をお支払いください。それが出来なければ代位弁済します。代位弁済されれば、法的手続き（競売）に入ります」ということが記載されています。
 さて、この代位弁済の予告書が送られてきたら「どう対応したらいいのか」、「競売を回避する方法があるのか」、「誰に相談したらいいのか」についてお話ししたいと思います。

代位弁済されるとどうなるのか・・・？

窓口が保証会社や債権回収部署に変わる

それまで銀行の支店窓口だったものから銀行の保証会社に変わります。保証会社は債権を専門的に回収する会社になりますが、その請求方法は、残金一括払いか不動産の売却代金での支払いしかありません。銀行のように分割払いは一切認めてくれません。（不動産処分後は分割弁済可能）

銀行口座が凍結される

住宅ローンを組んでいる銀行の支店口座が凍結されます。これにより、振込みや預け入れ、当然、引き出しもできなくなります。預金が入っている場合は、代位弁済されるまでに出金しておくことが必要です。

個人信用情報にブラックとして記載される

住宅ローンで1度、２度程度の滞納では個人信用情報でブラックとして扱われることはありませんが、３度目の滞納を越し代位弁済されるとその旨が個人信用情報に記載されてしまいます。一般的にブラックとは代位弁済された状態のことを呼びます。

利息が14％～21％に跳ね上がる

代位弁済の一番恐ろしいのは金利です。住宅ローンの金利といえば1％前後と非常に低金利ですが、代位弁済されてしまうと14％、債権者によっては21％までいっきに跳ね上がります。また、この利率は代位弁済された金額に対する利率になるため、１日あたり1万円以上の利息がついてしまうことがあります。

例）
代位弁済された金額が2,000万円の場合、それを元金とし14％の利息が発生すると、280万円／年の遅延損害金が発生することになります。

競売を申し立てられる

住宅ローンの場合、代位弁済されると、保証会社は必ず競売の申立てをします。代位弁済＝競売ということです。また、競売を申立てするのに約90万円程の費用がかかるのですが、その分は住宅ローンに上乗せされます。

実際に代位弁済をされるのはいつ頃なのか・・・？

あくまで予告書ですので、すぐに代位弁済されません。しかし、そう構えていられる時間はなく、下図に示すように、１ケ月程経つと、やはり代位弁済は実行されることとなります。

代位弁済予告書を受け取った場合の対処法

滞納分の支払いが可能な場合

予告書には、これまで滞納した住宅ローンをすぐに返済してくださいと記載されています。収入改善が見込まれ、その滞納分を支払えるのであれば、直ちに銀行へ連絡し、代位弁済されるまでに支払い済ませてください。そうすれば元の状態に戻すことができます。

滞納分の支払いが不可能な場合

予告書に記載されている滞納分を支払うことができない場合は、代位弁済を避けることはできません。そして、代位弁済がされると保証会社は直ちに裁判所へ競売の為の準備に取り掛かります。しかし保証会社としてもできることなら競売でなく少しでも高く売却して欲しいと思っています。ですので、裁判所へ書面が提出されるまで（競売申し立て）に任意売却することに旨を伝えれば、大抵の保証会社や金融機関は競売を保留してくれます。ですので、代位弁済予告書を受ければすぐに、任意売却をしてくれる私達のような会社、もしくは弁護士事務所、司法書士事務所に相談することが必要になります。

住宅ローン返済のお悩みは任意売却で解決できます

収入減や失業、病気や入院などでの経済的な問題が原因の住宅ローン滞納、離婚を理由とした夫婦で組んだ住宅ローンの精算。住宅ローンの返済中でも銀行との交渉次第で売却・精算できます。当社でしたら、その他の借入の精算や、離婚協議など法律問題も解決できます。
そのまま放置するのではなく、スグにご相談ください。任意売却する意思を銀行へ伝えるのが早ければ早いほど、その成功率は格段にあがります。

任意売却についてくわしく知る

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住宅ローンを滞納してしまうと、どうなるのでしょうか？

一般的には滞納が3回（滞納後3ヶ月）までがボーダーライン、それを越えてしまうと「期限の利益」を喪失し、住宅ローンを分割で返済できなくなり一括返済を求められます。それができなければ「競売の申し立て」へと進んでいってしまいますので、住宅ローンの返済が苦しくなってきたら、早めに金融機関、もしくは、私たちのような住宅ローン返済問題の専門家に相談しましょう。

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「期限の利益喪失」とはどういうことですか？喪失するとどうなるのですか？

「3,000万円を35年（420回）払いで銀行に返済する」という決め事が、住宅ローンを滞納することで、なくなってしまうことを「期限の利益喪失（そうしつ）」と言います。
もし、これが実行されてしまうと、住宅ローン残金全てを一括して支払えと銀行（保証会社）から要求され、手立てがうてないままでいると法的手続き（競売）が開始されてしまいます。この言葉を書面で目にしたら、私達のような専門家に相談することをおすすめします。

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住宅ローンを滞納して督促状が届いたのですがどうすれば良いでしょうか？

住宅ローンの支払い期日が遅れると銀行から督促状が送られてきますが、この書面が届いたからといってすぐに競売になったり、財産を差押えられたりすることはありません。ご安心ください。ただし、返済できる見込みがない方は、銀行や私達のような専門家に相談することをおすすめします。くれぐれも督促状を開封せず、そのまま放っておくことだけはしないでください。

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