任意売却コラム

任意売却コラム
2018.10.24

まだ住宅ローンを滞納していなくても、任意売却でマイホームを売却することはできますか?

住宅ローンを滞納しなければ任意売却はできません。なぜなら、任意売却は返済不可能な方を対象とした売却手段で、銀行は実際に滞納が生じない限り、返済不可能と判断しないためです。ですので、滞納前の段階で任意売却すると決断すれば、まず返済をストップすることから始まることになります。住宅ローンの返済でお困りの方は当社までご相談ください。

お悩みごとは気軽にご相談ください

当記事をお読みいただいてもお悩みごとや問題が解決しない場合は、当社へご相談いただくことで解決できる可能性があります。
ご相談は無料ですので、気軽にご相談ください。

返済ストップ
当社へ任意売却のご相談に来られる方の中に、まだ住宅ローンを滞納していない状況にある方も多くおられます。今は返済ができも、数か月後には支払いができなくなるという状況です。その状況において、任意売却することになった場合、ご相談者がまずしなければならないことは、“住宅ローンの返済を止める”という行為になります。
住宅ローンの返済を止めることで、「滞納」という既成事実をつくり、銀行に返済不可能と認識させます。これにより、任意売却をせざるを得ないという流れをつくるのです。
住宅ローンが支払われている状態では、銀行は返済不可能とは認めないため、任意売却する場合は必ず、滞納が必要になります。

“わざと返済を止める”ことは、詐欺や不法行為にならないのか?

返済を止めるという行為に、違和感を抱かないでしょうか。すでに滞納が始まり、返済ができない状況が明らであれば、そう感じることはないでしょう。
しかし、返済不能になるのが、数か月後先で、今は返済できるだけの収入がある状況ではどうでしょうか。この状況でローンの返済をわざと止める訳ですから、詐欺などの不法行為で逮捕されたりしないだろうかと不安に思ってしまうものです。

結論から言いますと、これは詐欺などの不法行為ではありません。

詐欺というのは、住宅ローンを組む際、債権者を欺き、はなからお金を返すつもりがなく、何頭の利益を得るために、住宅ローンの契約をした場合です。
しかし、これまで何年も住宅ローンを返済してきた事実があれば、お金を返すつもりがないとは言えず、詐欺などの不法行為にはなりません。

住宅ローンの滞納を開始するにあたって、
気を付けておくこと、準備しておくこと

任意売却をすることが決まれば、まず返済を止め、そして次にしていただくことが、下記になります。

住宅ローンが引き落としされる銀行口座は、残高0円にしておくこと

口座に残高があればその分が引き落としされ、滞納できない状態になってしまします。口座に残っているお金は全て引出し、他の口座に移すなどしてください。また、保証会社によって、代位弁済がされると、その口座は凍結され、お金を引き出すこともできなくなります。

給料の振込先が住宅ローン引き落とし口座になっている場合、振込先を変えること

給料の振込先を住宅ローン引き落とし口座にしている方が多くおられます。給料が入ることで口座残高がゼロにならず、引き落とされ、滞納できない状態になってしまいます。他の金融機関の口座に振り込み先を返るようにしてください。

住宅ローンにクレジットサービスが付いている場合、そのサービスを解約すること

住宅ローンを組んだ際、クレジットサービスを付けた記憶はないでしょうか。住宅ローン金利が安くなるというこことで、これを付けている方が多くいらっしゃいます。これにより、銀行口座の残高をゼロにしていても、このクレジット機能によって、勝手に借入され、住宅ローンが支払われてしまします。同時に、いらぬ借金までしてしまいすので、必ずクレジットサービスが付いているかの確認と解約を忘れないようにしてください。

任意売却することは、役所や他の債権者に伝えることを控えること

任意売却をすることを役所や他の債権者に言ってしまうと、不動産の差押えをうけてしまうリスクが生じます。とくに固定資産税などの税金を滞納している場合、売却される前に差押えをしておけば滞納分を回収できると役所は考えます。滞納額が多額であれば、任意売却の成功率に大きく影響するため、特に役所には任意売却の検討していることを、積極的に伝えることは控えた方がいいでしょう。

固定資産税の支払いも困難な場合、役所へ納付意志があることのジェスチャーを示すこと

固定資産税などの税金滞納があると、役所によってはすぐに不動産に差押えます。滞納額にもよりけりですが、差押えが入ると任意売却の成功率は大きく低下します。できることなら、税金は他の債務よりも優先して納付し、差押えを回避したいものです。しかし、どうしても納付できない場合もあるでしょう。その場合は、1,000円でも2,000円でもいいので、納付したいという姿勢を役所担当者に示してください。また、全く納付することができなくても、電話などして、収入状況を伝えるようにしてください。そういったジェスチャーをとっていることで、差押えを回避できたり、差押えが入ったとしても、任意売却に協力的にしてくれる場合が多くあります。

(参考コンテンツ)税金滞納による差押え

預金をしておくこと

厳しい経済事情の中で預金をすることは難しいかもしれませんが、できる範囲で預金はされておいた方が良いでしょう。任意売却のメリットの一つに「引越費用を捻出することができる」というのがありますが、債権者との調整によっては、実際に必要な引越費用全てを賄うことができない場合もあります。その場合に備え、少しづつでも、いいので、預金をしておいてください。

(参考コラム):「任意売却の際に引っ越し費用はもらえるのですか?いくらくらいもらえますか?

銀行から電話がかかってきた場合、なんて言えばいいのか?

住宅ローンの滞納が始まると、銀行から督促状など返済を促す書面がたくさん届きます。書面などの郵便物については、受け取るだけで、特に、銀行に電話をしたりする必要はありません。
しかし、銀行担当者から直接、自宅や携帯に電話がかかってくる場合があります。この場合、正直に今の状態と任意売却をする旨を伝えるようにしてください。
例えば「住宅ローンの返済が出来なくなったので、任意売却をする方向で○○会社、○○事務所へすでに依頼(相談)をしています」という言い方です。
消費者金融などのように厳しい口調で返済を促されることはありませんので、ご安心ください。

実際に任意売却できる時期はいつ頃なのか??

銀行が返済不能と認識する滞納回数は銀行によって異なります。都市銀行は3回の滞納、それ以外の住宅金融支援機構や地方銀行などは6回の滞納回数としています。そして、その滞納回数を超すと、ローン契約は解除され、「期限の利益の喪失」そして、保証会社による「位弁済」がなされます。以後は保証会社が窓口となり手続きが進んでいくのですが、任意売却ができるのは、代位弁済以後(下記図:赤枠)になります。任意売却活動時期

対応エリア

関西地域全域: 京都、大阪、兵庫、滋賀、和歌山、奈良
関東首都圏: 東京、神奈川、埼玉、千葉

拠点である京都を中心に関西地域全域、加えて、関東首都圏での任意売却のご相談にも対応しております。

【関西地域全域】
京都、大阪、兵庫、滋賀、和歌山、奈良
【関東首都圏】
東京、神奈川、埼玉、千葉

その他エリアに関してもお電話いただけましたら、ご相談に乗ります。