任意売却コラム

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2018.12.14

離婚をするのですが住宅ローン返済中です。財産分与で揉めることが多いと聞きましたが、詳しく教えてもらえませんか?

所有するマイホームがオーバーローン状態にある場合、残る借金をどうするのかということで揉めることが多くあります。この場合の借金の財産分与は、家の資産価値がないものとして、「財産分与なし」と扱われます。すなわち、残った借金は住宅ローン契約者である債務者が負担することとなり、家を売却しない場合は、債務者単独で住宅ローンを背負うことになります。

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財産分与 住宅ローン

財産分与とは?
残遺分与とは、婚姻期間中に夫婦二人で築いた財産を、離婚時にそれぞれの貢献度に応じて分け合うことを言います。

「貢献度」と「分け合う」という言葉がでましたが、貢献度と言われても、それを数字にすることはなかなか難しいものです。
また、「分け合う」にしても、お金のように分け合うことができればいいですが、不動産になれば簡単に分け合えません。さらに、住宅ローンを返済している途中のマイホームとなれば、どうなるのか・・・?

今回のコラムでは、財産分与、その中でも住宅ローンを返済途中にある家の財産分与の方法と購入時に一方が頭金を負担していた場合の財産分与についてご説明したいと思います。 

住宅ローン返済中の家の財産分与

住宅ローンが残った状態にある不動産の財産分与は、オーバーローン状態なのか、それともアンダーローン状態なのかを調べなければなりません。

◆オーバーローン状態とは・・・
マイホームの資産価値(売却価格)が住宅ローン残高よりも下回る状態

オーバローン

◆アンダーローン状態とは・・・
マイホームの資産価値(売却価格)が住宅ローン残高よりも上回る状態

アンダーローン

アンダーローン状態にある家の財産分与方法

アンダーローン状態にある住宅ローンの財産分与はさほど難しくありません。売却しても住宅ローンを完済できるため、残るお金は二人で分け合います。分け方は二人が納得できる割合で分ければいいのですが、一般的に2分の1づつ分与することが多いです。

しかしながら、離婚をするからといって家を売却するとは限りません。その場合は、一方の財産分与額を相手方に現金で支払ったり、他財産と相殺するかたちをとります。

アンダーローン

オーバーローン状態にある家の財産分与方法

一方、オーバーローン状態の財産分与方法はどうなるのか・・・?
アンダーローンのようにお金が残らない為、分けるものがありません。この場合、家は資産価値は無いものとして考え、
財産分与の対象から外されることになります。

オーバーローン

ここで疑問に思うこと・・・

【疑問1】
これまで返済したきた住宅ローンは夫婦で築いてきたものであるから、返済してきた分の2分の1を財産分与に含めることができないのか・・・?
例えば、マイホーム3,000万円で夫名義で購入し、離婚時までに1,000万円を返済してきた場合、妻は夫に500万円を請求することができるかということです。

【答え】
この500万円は財産分与に含めることができず、妻は夫に請求することはできません。なぜなら、財産分与は離婚時点において残存している財産の清算になるからです。

【疑問2】
オーバーローン部分の借金(マイナスの財産)は夫婦の共有財産ではないのか・・・?
例えば、上図のオーバーローン部分500万円は夫婦の共有財産ではないのか?、そうであれば、妻は名義人である夫に250万円を支払わなければならないのかということです。

【答え】
オーバーローンの財産は財産分与から除外されるため、妻は夫に250万円を支払う必要はありません。夫は単独で住宅ローンを負担することになります。なんとも納得できる回答ではありませんが、判例や家庭裁判所の考え方はこれになるのです。

オーバーローン

購入時に一方が頭金を負担していた場合の財産分与方法

独身時代に貯めていたお金を頭金としてマイホーム購入に充当していた場合、離婚するとなれば返して欲しいと思うことでしょう。
また、それが親から援助を受けたお金であれば、親から返して欲しいと言われることもあります。

さて、この頭金、財産分与においてどのように反映されるのか?

まず、頭金が一方の特有財産(個有財産)なのか二人の共有財産になるのかをみます。
そして、購入時における二人の寄与度(きよど)=貢献度を算出し、財産分与の額を決めていきます。

頭金の財産分与

上図より、婚姻期間中、2,500万円のマイホームを購入する際、妻が独身時代に貯めていた500万円を頭金にした場合、頭金500円は妻の特有(個別)財産になります。そして、住宅ローン2,000万円は夫婦二人の共有財産になります。

・妻の寄与度=(500万円+2,000万円×1/2)÷2,500万円=3/5(60%)
・夫の寄与度=(0万円+2,000万円×1/2)÷2,500万円=2/5(40%)

この寄与度に従い、離婚時のマイホームの売却価格又は資産価値で案分し、それぞれの財産分与額をだします。

・妻の財産分与額=1,500万円×3/5=900万円
・夫の財産分与額=1,500万円×2/5=600万円

よって、マイホームを1,500万円で売却すると、妻は900万円を受け取り、夫は600万円を受け取るということになります。

頭金が特有財産にはならず、共有財産となってしまう場合

一方が独身時代に貯めていたお金を頭金にしていた場合は、それは特有財産になりますが、婚姻期間中に一方がへそくりをして貯めていたお金は共有財産になってしまいます。
また、両親から住宅購入のためにもらったお金を頭金にするケースがありますが、実はこれは二人の共有財産になってしまうのです。
「結婚祝い金」など娘(息子)にあげたお金であれば特有財産になるのですが、「住宅購入のため」となれば、親は夫婦二人に贈与したことになり、共有財産として扱われてしまいます。
ちなみに、相続で得たお金の場合、婚姻前・後如何にかかわらず、それぞれの特有財産として扱われます。

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