任意売却コラム

任意売却コラム
2019.01.20

相続放棄したのですが、他界した夫名義の不動産を、任意売却することはできますか?

はい可能です。相続放棄をしたことで相続人のいなくなった不動産を相続人不存在不動産というのですが、こういった不動産を売却するには、家庭裁判所へ「相続財産管理人選任の申し立て」を行う必要があります。申立てから実際に不動産が売却されるまで約1.5ケ月を要します。競売が既に申立てられている状況では、時間的制約をうけるため任意売却の成功率は低くなりますが、そういった状況でなければ、任意売却は十分可能です。
相続財産管理人の設置を要する任意売却は当社までご相談ください。

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相続財産管理人

不動産の名義人(所有権)が、亡くなられている方のままになっている場合があります。この場合、不動産を売却するには、まず相続登記をいれ、その相続人を名義人とし売却を進めることになります。

しかし、その相続人がいない(相続人不存在)場合があります。

例えば、亡くなられた方(被相続人)にたくさんの借金がたくさんあった場合、相続人は相続放棄をすることになるでしょう。
しかし、被相続人が不動産を所有していた場合、それも相続放棄の対象となるため、その不動産は相続人不存在となってしまいます。これでは相続登記をいれることができません。

(相談・解決事例)「10年前に自殺した夫の連帯債務、相続財産管理人の申立て&任意売却!【京都府宇治市/55歳・女性】」

では、この相続人不存在となってしまった不動産を売却するには、どうすれば良いのでしょうか? そして、そういった不動産は任意売却することは可能なのでしょうか?
以下、その方法や注意点などをお話します。

相続人のいない(相続人不存在)不動産の売却は「相続財産管理人選任の申立て」が必要

相続人がいない不動産を売却するには、「相続財産管理人」を設置しなければなりません。
相続財産管理人は、家庭裁判所へ申立てをすることで設置され、主に、弁護士や司法書士が選任されます。
相続財産管理人の業務は、被相続人(亡くなられた方)の財産を管理し清算することですが、ただ不動産を売却することだけではなく、あくまで財産をすべてを清算することまでです。

相続財産管理人選任の申し立てから不動産売却ができるまでの時間はどのくらいかかるのか。

下記に示すように、家庭裁判所へ申立てをしてから実際に不動産が売却できるまでの時間は約1.5ケ月かかります。

相続財産管理人

ただ、申し立てをするにも、戸籍謄本や財産調査など申立て書類の作成もあり、最低でも1ケ月以上の時間を要します。結局、私たちのような専門家に依頼し、家庭裁判所への申立て、そして実際に不動産の売却まで行うには、3ケ月以上の時間を要することになります。

相続財産管理人の設置には費用がかかる

家庭裁判所へ相続財産管理人選任の申し立てをするにも費用が発生します。一番大きな出費は最初に裁判所へ支払う予納金です。予納金は、20万円位で済む場合もありますが、不動産など大きな財産が有ると、100万円程になるでしょう。
この予納金は、主に相続財産管理人への報酬になるのですが、不動産を売却したことで残余金が発生すれば、そこから報酬があてがわれるため、結局、予納金は使われることなく、最終的に返してくれることも多々あります。

相続財産管理人を設置した不動産を任意売却することは可能か

任意売却をすることは可能です。

しかし、すでに競売の申立てがされている場合は、時間的制約を受けるため、極めてタイトなスケジュールとなります。競売の入札が行われるまで残り2ケ月、1ケ月程度しかないよう場合は、やはり任意売却することは不可能と言わざるを得ません。

一方、競売の申し立てがされていない状況であれば、時間的制約をさほど受けないため、任意売却をすることは十分可能になります。
ただし、任意売却は通常の不動産売却とは異なり、抵当権者や差押え権者などの利害関係者との調整が必要になります。そして相続財産管理人との調整も図る必要があるため、任意売却専門会社でも、さらに経験値の高い担当者でなければ扱うことは難しいと言えるでしょう。

(相談・解決事例)「10年前に自殺した夫の連帯債務、相続財産管理人の申立て&任意売却!【京都府宇治市/55歳・女性】」

費用倒れになるリスクがある

当社へ来られるご相談者は不動産を売却したいという目的で来られます。しかし、相続財産管理人の業務は不動産を処分することだけが目的ではありません。あくまで被相続人の財産を管理し、そして清算するところまで行います。
もし、任意売却に成功できなくとも、相続財産管理人の申立てを途中で取り下げることはできず、業務は続行されます。すなわち、予納金(100万円)は戻ってこないということです。
このように、不動産の売却に失敗すれば、費用倒れになってしまうということもリスクとして念頭に置いておいてください。そのような意味でも、任意売却専門会社でも経験値の高い会社・担当者でなければ扱うことは難しいと言えます。

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