リースバックを検討しています。成功しやすい条件があれば教えてください

このコラムの要点

リースバックに成功する方には5つの共通点があります。それは、
①家賃を支払えるだけの収入があること
②不動産の資産価値が1,500万円以下であること
③流通性のある地域であること
④買い戻したい気持ちがあること
⑤室内が整理整頓されていること
これら5つの項目が揃っていれば、かなり高い確率で成功します。リースバック成功の可否を不安に思われている方は、実績がある任意売却の専門家への相談をオススメします。

リースバックの成功率は、全体で見ると僅か10%程度。とても低い確率です。しかし、「一定の条件」を満たしているものだけで見ると、80%以上の確率で成功するのも事実。
今日はその「一定の条件」となる5つの項目をお教えします。

1. 家賃を支払えるだけの収入があること

いくら家賃が安くとも、収入がなければリースバック任意売却は成立しません。家賃を支払えるだけの収入があることが絶対条件になります。

ただ、健康問題や高齢で職につくことが難しく収入を得られない方もいらっしゃいます。そのような場合は、生活保護を受けることで家賃を支払える環境が整います。役所によって家賃の上限金額が決まっていますが、その枠の中でおさまればリースバック任意売却は不可能ではありません。

2. 不動産の資産価値が1,500万円以下であること

1,500万円以下というのはご相談者が支払える一般的な家賃の上限金額となるもので、おおよそ10万円の家賃となる投資価格がこれにあたります。

また、ご相談者の多くは住宅ローンの返済額が毎月10万円前後で、家賃がそれ以上の金額となってしまうと、現実的に支払える家賃ではなくなるということです。リースバック任意売却は投資家が投資する金額(= 不動産資産価値)に対して家賃が決定されます。

投資金額が低くなれば家賃は低くなりますが、逆に高くなれば家賃は高くなるということでもあります。

3. 流通性のある地域であること

投資家にとってリースバック任意売却における一番大きなリスクは、やはり賃借人の滞納です。
滞納された場合には出ていってもらうことになりますが、そのとき投資家が考えるのは、新しい賃借人を見つけることです。すぐに見つけられれば良いですが、不動産の流通性が乏しい地域では賃借人探しに時間がかかり、収益にも大きく影響します。
従って、不動産の流通性の有無は投資家にとって非常に重要な項目となります。

4. 買戻ししたいという気持ちがあること

買戻しができるかどうかではなく、あくまで気持ちがあるかどうかです。「気持ち?」と驚かれるかもしれませんが、重視している投資家はかなり多くいます。
買い戻しの気持ちの有無や度合いから自宅に対する思い入れの強弱を計れ、そこから家賃滞納リスクも計れると投資家は考えるのです。買い戻したい気持ちがあれば当然、投資家は滞納されるリスクが低いと感じ、投資に応じるのです。

5. 室内が整理整頓されていること

上述4と同じで、自宅に対する思い入れの尺度となります。当然、整理整頓されている家の方が自宅に対する思い入れが強い、よって家賃滞納リスクも低いという評価にも繋がり、投資家の安心材料となります。
リースバック任意売却を検討する場合、自宅で投資家との面談を行いますが、その際は必ず掃除をしておくようにとアドバイスしています。

以上5つの条件が揃っていれば、80%以上の確率でリースバック任意売却に成功すると思っていただいても結構です。

このお悩み解決コラムの著者

烏丸リアルマネジメント株式会社
代表取締役
矢田 倫基

宅地建物取引士
任意売却コンサルタント

1974年生まれ 大阪府出身
近畿大学 理工学部 卒業

大手ゼネコンにて技術者として従事したのち心機一転、不動産業界へ転職。不動産コンサルティング会社在職中に偶然知った「任意売却」こそ「自分が一生を賭けてやるべき仕事」と直感、一念発起し退職。アポなしで任意売却の専門会社に飛び込み門前払いされるも諦めず、半年間手紙で熱意を伝え続けた末に採用される。真摯に任意売却と向き合い懸命に努力した結果、実績が認められて代表取締役へ就任したものの、独立。日本で初となる法律業務も扱う任意売却専門会社「烏丸リアルマネジメント」を設立し、現在に至る。
金融機関や士業者からの信頼が厚く、任意売却の専門家として全国各地で講演も行う。数多くの住宅ローン困窮者を救ってきた面談は「心のカウンセリング」と呼ばれ、関西圏のみならず全国から相談者が後を絶たない。
『幻冬舎ゴールドオンライン』、『マイベストプロ京都』にてコラム執筆中。著書に『住宅ローンが払えなくなったら読む本』(幻冬社)がある。

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