管理費の滞納どうなるの?「競売VS任意売却」

このコラムの要点

任意売却ではマンションの管理費や修繕積立金の滞納分は綺麗に清算されますが、競売になるとその滞納分はどうなるのか・・・。 私が任意売却を初めて間もない頃、「競売になっても管理費の滞納は請求されることは...

任意売却ではマンションの管理費や修繕積立金の滞納分は綺麗に清算されますが、競売になるとその滞納分はどうなるのか・・・。

私が任意売却を初めて間もない頃、「競売になっても管理費の滞納は請求されることはないよ」と教えられました・・・。

しかし、調べてみるとそれは間違っていたのです・・・。

管理費など滞納があるマンションを競売で落札した人は、管理組合に対して前所有者の滞納分を引き継がなければならいことになっています。
だから、前所有者は管理組合に対して今後請求されることは無くなります。

ですが、前所有者と競売の落札人と間には「不真正連帯債務の関係」というのがあります。
難しい言葉ですが、簡単に言えば、「主債務者と保証人の関係」ということです。
主債務者が前所有者、保証人が落札人。
競売では、保証人が主債務者の滞納分を変わって支払ったということになります。

これは、住宅ローンでいう代位弁済という行為と同じですよね。
ということは、保証人は主債務者に対して、立替した滞納分を返せと主張できるのです。(求償権と言います。)
だから、前所有者は管理組合からの請求からは無くなるものの、競落人からは、管理費等の滞納分を請求されることもあるのです。

ただ、競売になってしまった方というのは資力がない状態です。
実務的には、競落人が全所有者に対して請求することは、稀なことと言いえます。
たまに落札人の方が元所有者の方に請求することもありますが、これは退去してもらうための交渉材料に使うこともあるのです。
いずれにしろ、落札人の方は「回収できればラッキー」とくらいまでしか思っていません。

このお悩み解決コラムの著者

烏丸リアルマネジメント株式会社
代表取締役
矢田 倫基

宅地建物取引士
任意売却コンサルタント

1974年生まれ 大阪府出身
近畿大学 理工学部 卒業

大手ゼネコンにて技術者として従事したのち心機一転、不動産業界へ転職。不動産コンサルティング会社在職中に偶然知った「任意売却」こそ「自分が一生を賭けてやるべき仕事」と直感、一念発起し退職。アポなしで任意売却の専門会社に飛び込み門前払いされるも諦めず、半年間手紙で熱意を伝え続けた末に採用される。真摯に任意売却と向き合い懸命に努力した結果、実績が認められて代表取締役へ就任したものの、独立。日本で初となる法律業務も扱う任意売却専門会社「烏丸リアルマネジメント」を設立し、現在に至る。
金融機関や士業者からの信頼が厚く、任意売却の専門家として全国各地で講演も行う。数多くの住宅ローン困窮者を救ってきた面談は「心のカウンセリング」と呼ばれ、関西圏のみならず全国から相談者が後を絶たない。
『幻冬舎ゴールドオンライン』、『マイベストプロ京都』にてコラム執筆中。著書に『住宅ローンが払えなくなったら読む本』(幻冬社)がある。

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