投資用不動産の任意売却

このコラムの要点

住宅ローン滞納による任意売却のご相談と合わせて、投資ローンの滞納による任意売却も決して少なくありません。 そこで、今日は投資用不動産についてのお話しをします。 投資用不動産は所有者の方が住むのではな...

住宅ローン滞納による任意売却のご相談と合わせて、投資ローンの滞納による任意売却も決して少なくありません。
そこで、今日は投資用不動産についてのお話しをします。

投資用不動産は所有者の方が住むのではなくて、賃貸に出すわけですが、もしこの状態で競売になってしまったら、賃貸で住んでいる方はどうなるのでしょうか・・・。

まず、その賃貸物件に抵当権が付いている場合、その日付けが賃貸借契約の日付けが後か前かによって、その賃貸人の方が出ていかなければならないかが決まってきます。

抵当権の設定日が賃貸借契約よりも前のとき

これは、賃貸人は競売になっても出ていく必要はありません。
賃貸人は保護されます。

なぜなら、抵当権を設定した債権者も賃貸に出しているということを知り得るといことで、その担保価値を把握できるという理由です。

抵当権の設定日が賃貸借契約よりも後のとき

賃貸人は出ていかなければなりません。
賃貸人は保護されません。
昔は賃貸人の契約期間(短期賃貸借)によっては、賃貸人はそのまま住み続けることができたのですが、法律が変わり出ていかなければならなくなりました。(短期賃貸借の廃止・次回ご説明します)
また、敷金や保証金も競売の落札には引き継がれないのです。

しかし、すぐ出て行ってくれといわれても賃貸人さんにも酷な話しです。
そこで、法律では半年間の明け渡しの猶予が設けられます
その変わり、この間は競売で落札した人に毎月家賃を支払わなければなりません。
滞納してしまうと、半年を待たずして出ていかなければらなくなるので注意が必要です。

実際は・・・

しかしながら、投資物件は競売になってもそのまま投資物件として、次のオーナーも所有することがほとんどです。
ですから、実際は賃貸人に出て行ってくれと要求されることはなく、ほとんどが「今後も宜しくお願いいたします」と言われるくらいです。

でも、滞納があったりすると、出て行ってくれといわれることもあるかもしれませんが・・・。
通常、投資用物件の競売では、あまり賃貸人の方は心配される必要はありません。
ただ、競売になると裁判所の人や色んな人達が自宅の周りをうろつきだすので、そういった面では負担になってきます。

では、任意売却の場合の賃貸人への影響はどうなのか

任意売却は一般の不動産売却と変わりなく前の所有者からそのまま契約事項が引き継がれます。
ですので、賃貸人さん出ていく必要はありせん。
もっとも、賃貸人さんが出て行きたいと言えば、契約事項に基づいて出て行くことはできます。

このお悩み解決コラムの著者

烏丸リアルマネジメント株式会社
代表取締役
矢田 倫基

宅地建物取引士
任意売却コンサルタント

1974年生まれ 大阪府出身
近畿大学 理工学部 卒業

大手ゼネコンにて技術者として従事したのち心機一転、不動産業界へ転職。不動産コンサルティング会社在職中に偶然知った「任意売却」こそ「自分が一生を賭けてやるべき仕事」と直感、一念発起し退職。アポなしで任意売却の専門会社に飛び込み門前払いされるも諦めず、半年間手紙で熱意を伝え続けた末に採用される。真摯に任意売却と向き合い懸命に努力した結果、実績が認められて代表取締役へ就任したものの、独立。日本で初となる法律業務も扱う任意売却専門会社「烏丸リアルマネジメント」を設立し、現在に至る。
金融機関や士業者からの信頼が厚く、任意売却の専門家として全国各地で講演も行う。数多くの住宅ローン困窮者を救ってきた面談は「心のカウンセリング」と呼ばれ、関西圏のみならず全国から相談者が後を絶たない。
『幻冬舎ゴールドオンライン』、『マイベストプロ京都』にてコラム執筆中。著書に『住宅ローンが払えなくなったら読む本』(幻冬社)がある。

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