競売で落札されたら「最短」「最長」いつまで住み続けられますか?

このコラムの要点

任意売却ができず競売になってしまったら、その開札日から3週間位までは法律的に家に住み続けることができます。さらにそれ以上住み続けるには、不法占有となってしまいますが、開札日から3か月位まで住み続けることもできます。

任意売却が失敗に終わり、競売となってしまう場合もやはりあります。その場合、一番気になることは、“いつまでに自宅を出て行かなくてはならないのか・・・?”ということではないでしょうか。
今回のコラムでは、競売で落札される日「開札日」を基準に、「最短」、「最長」でいつまで住み続けることができるのかを、お話ししたいと思います。

競売で開札されたら「最短」いつまでに出て行かなければいけないのか?

競売は入札方式で行われるため、「開札日」という日があります。この開札日に新しい所有者が決まるとよく言われますが、実は開札日に次の所有者は決定しません。
最高価買受人、すなわち入札で一番高い金額を出した人が決まるだけで、まだ次の所有者となったわけではありません。
本当の所有者となるには、図1に示すように裁判所へ一定の手続きをした後になるのです。

しかしながら、競売の現場では、開札日あるいは次の日には、競売で落札した人(落札者=最高価買受人)が自宅に訪れ挨拶に来ます。そして、落札者は販売の為の活動を早くスタートさせたいため、すぐに家を出て行くようにとせかしてきます。

しかし、落札者が本当の所有者となるのは代金納付を済ませ、登記簿上に所有権が移転される3週間後になります。
ですので、開札日の段階で落札者から家を出ていってくれと言われるのは少し気が早いのです。
最後に説明しますが、だからと言って、落札者に対して無碍な対応をとることはあまり得策ではありません。
いずれにしても法律的には、開札が行われてから3週間程はまだ家に居てても問題はありません

さらに「最長」いつまで家に居続けることができるのか?

次に、もっと住み続けることは、できないかということですが、答えは「出来ます」。

結論、開札日から3ケ月は居座ろうと思えば居座れます

法律的には落札者へ所有権移転されれば前所有者は不法占有者という扱いにされてしまいます。だからと言って、警察が来て逮捕されたり、すぐに家を出て行かされることはありません。 占有者を強制的に退去させるには、落札者は裁判所に対して競売手続きとは別に図2に示す「引渡し命令の申し立て」という手続きを行わなければなりません。実際にテレビドラマでみるような強制的な退去となるのは、申し立てから約2ケ月かかります。

ですので、図1、図2より競売の開札日から数えると、強制執行の断行日まで3ケ月程かかるということになります。
ただ、実際にそこまでして住み続ける人はほとんどいないのが本当のところです。そこに至るまで、落札者の度重なる訪問、裁判所からの重々しい手紙など、その重圧は相当なものです。その負担を考えれば故意に引き延ばして居座ることはあまりおすすめしません。

それよりも、落札者とうまく交渉することを考える方が経済的にも得策な場合がありますし、心理的にも楽だと思います。落札者の心理は、できることならもっとお金が安くつくかたちで占有者に家を出ていってもらいたいと内心思っているものです。

なぜなら、引渡し命令の申立てを行うにもお金がかなりかかるからです。申し立て手続き自体は少額ですが、動産物などあると少なくとも50万円、場合によって数百万円といった出費が必要になります。動産物は不動産とは違い引渡しの対象物ではないため、落札者は勝手に処分することはできません。処分するには、一定期間保管しておくことが法律で定められています。そういった動産物の移動、保管、そして最終的に処分する費用など合わせればかなりの出費になるのです。

もうお分かりだと思いますが、任意売却でなくとも競売になってしまっても引っ越し費用を貰える場合があります。強制執行で100万円かかるくらいなら、20万円とか30万円を前所有者に渡して出て行ってもらう方が得策だということは誰でも分ります。

ですので、そういったことを交渉できる環境を整えることが前所有者のすべきことになるのです。冒頭でもいいましたが、開札日に落札者が来ても無碍な対応をとることが得策でないということはそのことなのです。

まとめ

  • 法律的は開札日から3週間程は住み続けることができる
  • 不法占有者扱いになるが、開札日から3ケ月程は居座ろうと思えば居座れる
  • 落札者から引っ越し費用を貰えることもある
  • 落札者には無碍な対応をとるよりも交渉できる環境を整えることが大切

以上、「競売で落札されたら最長いつまで住み続けることができるのか!?」のお話しでした。

(参考)
しかし、下記のような理由でどうしても引っ越すことができない方も少なからずおられます。

  • 引っ越しするお金を用意できない
  • 介護が必要な家族がいる
  • 引っ越す場所が見つからない

そういった場合はどうなるのか・・・?

逮捕されたりすることはありませんが、強制執行は免れません。断行日、執行官と一緒、役所に行き、役所担当者が窓口となり次の住家を世話してくれることになります。また、お金がない場合は、一時的にお金を貸してくれたりもします。

このお悩み解決コラムの著者

烏丸リアルマネジメント株式会社
代表取締役
矢田 倫基

宅地建物取引士
任意売却コンサルタント

1974年生まれ 大阪府出身
近畿大学 理工学部 卒業

大手ゼネコンにて技術者として従事したのち心機一転、不動産業界へ転職。不動産コンサルティング会社在職中に偶然知った「任意売却」こそ「自分が一生を賭けてやるべき仕事」と直感、一念発起し退職。アポなしで任意売却の専門会社に飛び込み門前払いされるも諦めず、半年間手紙で熱意を伝え続けた末に採用される。真摯に任意売却と向き合い懸命に努力した結果、実績が認められて代表取締役へ就任したものの、独立。日本で初となる法律業務も扱う任意売却専門会社「烏丸リアルマネジメント」を設立し、現在に至る。
金融機関や士業者からの信頼が厚く、任意売却の専門家として全国各地で講演も行う。数多くの住宅ローン困窮者を救ってきた面談は「心のカウンセリング」と呼ばれ、関西圏のみならず全国から相談者が後を絶たない。
『幻冬舎ゴールドオンライン』、『マイベストプロ京都』にてコラム執筆中。著書に『住宅ローンが払えなくなったら読む本』(幻冬社)がある。

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