リースバックを検討していますが、デメリットやリスクがあれば教えてください

このコラムの要点

そのまま住み続けられるリースバック任意売却にもデメリットやリスクがあります。それは、引越費用(現金)がない、借金が増える、高利回り、自己破産ができないこともあるということです。リースバックが本当に生活再建に繋がるのかということを、私たち専門家を交えて事前に良く良くお考えになることをオススメします。

そのまま住み続けられるリースバック(ハウスリースバック)は、多くのご相談者が希望される手法ですが、メリットばかりではありません。やはり、デメリット、リスクもあります。
任意売却をすることの目的はあくまで生活再建です。リースバックを行うことで生活が成り立たたなくなってしまっては本末転倒、今日はそのデメリット・リスクについてお話したいと思います。

リースバック任意売却のデメリット・リスクとは何か?

引越費用(現金)はない

住み続けることになる訳ですから、任意売却取引では引越費用として現金を受け取ることは原則できません。そして、賃貸借契約締結後、もし家賃が払えなくなれば、やはり家を出ていかなければなりません。その場合、投資家は引越費用を負担してくれるかというと、そうではありません。自ら引越費用を貯めておくことが必要になるのです。ただ、賃貸借契約締結時に、退去することとなった場合、投資家が残置物等を負担すると予め決めておけば、そういった問題は解消されるでしょう。しかし、実際はそのうような取り決めをする任意売却業者や投資家は非常に少ないのが現実のところです。

住宅ローンの残債務が増える

リースバック任意売却される多くの方はやはり家賃を安くして欲しいことを望まれます。家賃を低く設定するには投資家の投資金額を低く設定する必要がある為、一般的な任意売却に比べて売却価格が若干低くなる傾向にあります。これは、逆に住宅ローン等の残債務が多く残ってしまうということに繋がります。ただ、残債務については自己破産して整理すれば、このデメリットは回避することができます。

投資の利回り設定が高い

投資家にとって、リースバック任意売却は一般的な投資物件とは異なり、家賃滞納されるリスクが高いという認識をもっています。住宅ローンを支払えなくなってしまった方に対する投資であるため、やはり利回りを高くすることで調整を図ることになるのです。通常の投資物件の利回りは5~7%ですが、リースバック任意売却の場合は8~12%と高めの設定となり、結果、家賃が高くなってしまうことがあります。しかし、高利回りでも投資価格が低ければ、結果的に近隣家賃相場よりも安くなることも多くあります。

将来、自己破産できなくなるケースもある

リースバック任意売却において自己破産と組み合わせで行うケースがよくあります。これにより任意売却後の住宅ローンの残債務負担がなくなり、家賃も支払いやすい環境になります。しかし、裁判所へ自己破産の申立てをする際、賃貸借契約書の提出が必ず求められるのですが、その際、家賃が収入に見合わない高額なものとなっていると、裁判所は借金の免責を認めないということがあるのです。
一緒に居住を共にする妻や子の援助を受ければ、多少高い家賃でも支払えるという方がおられますが、その場合は注意が必要です。

最後に

リースバック任意売却は住み続けることができると言う点で非常にメリットある売却手段と思われがちです。しかし、デメリット・リスクもあるということもしっかり認識しておくことが大切です。

私達のもとへ相談に来られる方のほとんどは、お金の問題に悩み、そして極度な不安な状況にあります。人は誰でもそのような状況におかれると、どうしても物事を客観的に考えることが薄れてしまうものです。自宅だけは何とかして守らなければならないという強い思いがあるが故に、これまでの住宅ローンとそう変りない家賃に応じてしまう方もいるのです。自宅を守りたい気持ちも理解できますが、任意売却することの目的は何かをしっりと念頭におき、生活再建を図っていただきたいと思います。

このお悩み解決コラムの著者

烏丸リアルマネジメント株式会社
代表取締役
矢田 倫基

宅地建物取引士
任意売却コンサルタント

1974年生まれ 大阪府出身
近畿大学 理工学部 卒業

大手ゼネコンにて技術者として従事したのち心機一転、不動産業界へ転職。不動産コンサルティング会社在職中に偶然知った「任意売却」こそ「自分が一生を賭けてやるべき仕事」と直感、一念発起し退職。アポなしで任意売却の専門会社に飛び込み門前払いされるも諦めず、半年間手紙で熱意を伝え続けた末に採用される。真摯に任意売却と向き合い懸命に努力した結果、実績が認められて代表取締役へ就任したものの、独立。日本で初となる法律業務も扱う任意売却専門会社「烏丸リアルマネジメント」を設立し、現在に至る。
金融機関や士業者からの信頼が厚く、任意売却の専門家として全国各地で講演も行う。数多くの住宅ローン困窮者を救ってきた面談は「心のカウンセリング」と呼ばれ、関西圏のみならず全国から相談者が後を絶たない。
『幻冬舎ゴールドオンライン』、『マイベストプロ京都』にてコラム執筆中。著書に『住宅ローンが払えなくなったら読む本』(幻冬社)がある。

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