住宅ローン返済中です。離婚の際に家の名義変更をしたいのですが、できるでしょうか?

このコラムの要点

住宅ローンがまだ残っている状態での家の名義変更(所有権移転)をするには、銀行の承諾が必要になります。しかし、その承諾を得るのは極めて難しく、現実的には、再度、住宅ローンを借り換えするかたちでしか名義変更はできません。しかし、借り換えをするといっても、正社員であるとか安定した収入がなければいけません。それまで専業主婦だったり、パート勤務だった方はやはり借り換えで名義変更をするのことは難しい言えるでしょう。そこで、今は家の名義変更ができなくとも、住宅ローンが完済されたときに確実に名義変更ができるようにその準備を備えておくことが必要になります。その準備のひとつに公正証書の作成があります。もし「名義変更ができないからもう家はあきらめよう」とお考えなら、専門家へ相談してみてください。

離婚する際、住宅ローンの債務者(夫)をそのままに、マイホームの名義(所有権)だけを夫から妻へ名義変更したいと考える場合があります。実はこれ、法務局へ行けば簡単に名義変更することができるのですが、うかつに名義変更してしまうと大変なことになってしまう場合があるのです。

と言うのも、マイホームを購入する際、銀行と交わした契約(ローン契約又金銭消費貸借契約)の中で、名義変更(譲渡)する際は必ず銀行の承諾を得ることが必要であると決められています。

もし承諾を得ずして、名義変更(所有権移転登記)をしてしまうと、それは契約違反になり、下記に示すように、分割返済する権利が失われ、住宅ローン残金全てを一括して返済しなければならない事態を招いてしまうかもしれないのです。

くれぐれも、銀行に黙って名義変更することはしないでください

では、銀行に名義変更する旨を伝えさえすればそれで済むのか・・・と思うところですが、実は伝えたところで、承諾を得るのは極めて難しいのが現実です。
そもそも住宅ローンというのは“居住の用“として活用されることが大前提にあります。住宅ローンを支払う人(債務者)と所有者(名義人)は一致し、かつ支払う人(所有者)はそこに住んでいなければなりません。いくら離婚で別居することになったとはいえ、それは夫婦間の問題にしか過ぎず、それを理由に契約内容を変更することを銀行はしないのです。また、債務者と所有者が異なってしまうと、将来の滞納リスクも生じるとも銀行は考えます。よって名義変更の承諾を銀行から得ることは、ほぼ不可能であると思ってください。

名義変更(所有権移転)する為にはどうしたらいいのか?

では、住宅ローンが残った状態で、夫単独名義の不動産を妻単独名義にするには、どうしたらいいのかということですが、方法は2つあります。

1. 借り換えをする

妻が住宅ローンを組むことできれば、妻単独名義に変更することができます。これが一般的なやり方になりますが、妻は債務者になってしまうため安定した収入があることが条件になります。それまで専業主婦であったり、パート勤務であれば、借り換えをすることは難しいと言えるでしょう。

不動産担保ローンを利用した名義変更

住宅ローンの審査基準はやはり債務者の安定した収入状況がどうかです。しかし、不動産担保ローンは、多少収入が低くても、不動産の担保価値が十分にとれていると判断されれば融資を受けることができます。通常の住宅ローンよりも審査が通りやすいというメリットがある反面、金利が若干上がってしまうことがデメリットになります。

2. 住宅ローンを全額返済する

そもそも住宅ローンが残っているから銀行への名義変更承諾が必要になってくる訳です。その住宅ローンを全額返済しさえすれば、自由に名義を変更することができます。しかし、全額返済できるだけの現金をもっている方はそういないでしょう。ですので、これはあまり現実的な方法ではありません。

「借り換え」も「全額返済」もできない場合はどうするのか?

「借り換え」も「全額返済」も出来ない場合はやはり不動産の名義変更をすることはできません。その場合は夫婦間で公正証書を作成しておくか、条件付き所有権の仮登記をしておくことをおすすめします。

公正証書で将来の名義変更を約束する

“住宅ローンを完済したら、家の名義(所有権)を妻に変更する”という内容を公正証書に定めておくことができます。公正証書は公証人が作成し、法的に執行力のある公的文書になります。

条件付き所有権の仮登記

“住宅ローンを完済したら、所有権を妻に移転する”ということを、登記簿上に記載しておくことができます。これを「条件付き所有権仮登記」というのですが、これをすることで、名義人の夫が勝手に不動産を売却してしまうことを防ぐことができます。公正証書の取り決めだけでは、勝手に売却されてしまうことを防ぐかとができません。ですので、公正証書の作成と併せてこの「条件付き所有権仮登記」も一緒にしておくとより安心といえるでしょう。

しかしながら、将来の名義変更の為に「公正証書の作成」や「条件付き所有権仮登記」をしたからといって100%安心はできません。

例えば、債務者である夫が将来、住宅ローンが支払えなくなった場合、抵当権がついている以上、競売にかけられてしまいます。また、住宅ローン以外に借金があり、それが不払いとなれば、不動産に差押えが付いてしまうこともあります。住宅ローンが終わり名義変更がされるまでは、こういったリスクを伴い続けるということも知っておいてください。

このお悩み解決コラムの著者

烏丸リアルマネジメント株式会社
代表取締役
矢田 倫基

宅地建物取引士
任意売却コンサルタント

1974年生まれ 大阪府出身
近畿大学 理工学部 卒業

大手ゼネコンにて技術者として従事したのち心機一転、不動産業界へ転職。不動産コンサルティング会社在職中に偶然知った「任意売却」こそ「自分が一生を賭けてやるべき仕事」と直感、一念発起し退職。アポなしで任意売却の専門会社に飛び込み門前払いされるも諦めず、半年間手紙で熱意を伝え続けた末に採用される。真摯に任意売却と向き合い懸命に努力した結果、実績が認められて代表取締役へ就任したものの、独立。日本で初となる法律業務も扱う任意売却専門会社「烏丸リアルマネジメント」を設立し、現在に至る。
金融機関や士業者からの信頼が厚く、任意売却の専門家として全国各地で講演も行う。数多くの住宅ローン困窮者を救ってきた面談は「心のカウンセリング」と呼ばれ、関西圏のみならず全国から相談者が後を絶たない。
『幻冬舎ゴールドオンライン』、『マイベストプロ京都』にてコラム執筆中。著書に『住宅ローンが払えなくなったら読む本』(幻冬社)がある。

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