離婚をします。住宅ローンが残っていますが、慰謝料・養育費代わりに私(妻)は子供と一緒に家に住み続けたいと考えています。どうすればよいでしょうか?

このコラムの要点

「夫が慰謝料や養育費を支払う変わりに住宅ローンを負担し、妻子がそのまま家に住み続ける」という約束だけで終わらせてはいけません。もし途中で住宅ローンが支払われなくなった場合どうするのか、また誰かに家を売却されてしまったらどうするのかなど多くの不安材料が残っています。決してバランスのとれた取り決めではありません。ですので、将来起こるかもしれないリスクについて、しっかり認識し、今のうちに準備できることは準備しておいた方がいいでしょう。ご相談お待ちしております。

離婚をするにあたり、「夫が慰謝料や養育費を支払う変わりに住宅ローンを負担し、妻子がそのまま家に住み続ける」という取り決めをする場合があります。
この際、何か気を付けておくことはないのか・・・?このことについてお話ししたと思います。

夫が住宅ローンを支払っている限り、妻子は家に住み続けることはできます。しかし、住宅ローンの返済がされなくなってしまうと、家は競売になり、そして妻子は家を出ていかされることになります。また、住宅ローンを支払ってくれていても、途中で誰かに家を売却されてしまうリスクも考えられます。
ですので、この取り決めだけというのは、妻子にとって非常に不安定なもので、あまりバランスのとれた条件ではないのです。

夫からすれば、「そんなことにはならない!!」と気分悪く思われるかもしれません。しかし、離婚をする以上、二人の関係はこれまでとは違います。妻子の立場になれば誰だって不安に思うものです。増してや、慰謝料、養育費代わりというのであれば、もう少しバランスある取り決めが必要ではないでしょうか。

バランスある取り決めとは・・・?

1.家賃の支払いがなくとも契約書を交わすこと

家賃の支払いが無くとも契約書(期限付き使用貸借契約)を交わすことをおすすめします。妻子に建物の使用権限があることを書面にしておくことで、トラブルを防ぐことができます。トラブルとは後でやっぱり家賃を払って欲しいと言いだされたり、家を第三者に売却されてしまった場合などです。その契約書があれば明確に使用権限があることを示すことができます。

使用貸借契約とは

不動産を有償で貸し付ける契約を賃貸借契約と言うのに対して、無償で貸し付ける契約を使用貸借契約と言います。

2.家を第三者に譲渡しないこと

家の名義(所有権)が夫である以上、夫の意思で自由に家を譲渡(売却)することができます。そうされないように、「妻と子が住んでいる間は、家を第三者に譲渡しない」といった取り決めをしておいた方が良いでしょう。

3.夫のローン返済状況を情報共用すること

夫に住宅ローンやその他の借金に滞納が生じても、銀行や債権者はローン契約者でない妻にはその情報を伝えることはありません。そのため、知らないうちに競売まで進んでしまっている場合があります。

そうならないように、住宅ローンはもちろんのこと、その他の借金についても、滞納があれば、夫は妻に伝えなければならないことを文書にしておいてください。

4.固定資産税の納付状況を情報共用すること

固定資産税の滞納があると役所はすぐにその不動産を差押えます。そうならないように、固定資産税の納付状況についても情報共有することが必要になります。

5.住宅ローンを妻が支払った場合どうするか

前夫が住宅ローンを支払わなくなったので、代わりに前妻が支払う場合があります。この支払った分を後で返してもらえるように、それも書面で約束しておいた方がよいでしょう。また、できることなら、前夫以外の誰か、その親や兄弟に保証人になってもらえればより保全できます。

6.慰謝料、養育費の取り決めをすること

住宅ローンの支払いがなされなくなり、妻子が家を出ていかなければならなくなった場合、本来貰うべき慰謝料や養育費を取り損ねてしまうかもしれません。そうならないよう、その後の支払いについてどうするかまで書面でしっかり取り決めておく方がよいでしょう。

妻子が住み続けるには任意売却もある!

住宅ローンを支払いながら、妻子が住み続けるというのは、妻子にも一定のリスクがあることを前段で説明しました。
しかし、任意売却でも「妻子がそのまま住み続ける」ことができます。任意売却で投資家に購入してもらい、家賃を支払って住み続けるやり方です。
こうすることで、夫の住宅ローン滞納による競売リスクを無くすことができ、家賃を支払う限り、妻子は家を出ていかされることはありません。
夫は家の名義(所有権)を失ってしまうデメリットはありますが、売却することで住宅ローンの残債務は大幅に減ります。状況によっては債務が無くなる場合もあるでしょう。仮に、住宅ローンが残ったとしても、経済状態に合わせて毎月の返済額を決めることができます。
家賃の額によっては、任意売却が得策ではない場合もありますが、これも検討の一つとして考えてみるとよいでしょう。

【参考事例】
住宅ローンを滞納した音信不通の元夫。見つけ出して同意を得た任意売却で母子2人の住み続けに成功【京都市伏見区/30代/女性】

このお悩み解決コラムの著者

烏丸リアルマネジメント株式会社
代表取締役
矢田 倫基

宅地建物取引士
任意売却コンサルタント

1974年生まれ 大阪府出身
近畿大学 理工学部 卒業

大手ゼネコンにて技術者として従事したのち心機一転、不動産業界へ転職。不動産コンサルティング会社在職中に偶然知った「任意売却」こそ「自分が一生を賭けてやるべき仕事」と直感、一念発起し退職。アポなしで任意売却の専門会社に飛び込み門前払いされるも諦めず、半年間手紙で熱意を伝え続けた末に採用される。真摯に任意売却と向き合い懸命に努力した結果、実績が認められて代表取締役へ就任したものの、独立。日本で初となる法律業務も扱う任意売却専門会社「烏丸リアルマネジメント」を設立し、現在に至る。
金融機関や士業者からの信頼が厚く、任意売却の専門家として全国各地で講演も行う。数多くの住宅ローン困窮者を救ってきた面談は「心のカウンセリング」と呼ばれ、関西圏のみならず全国から相談者が後を絶たない。
『幻冬舎ゴールドオンライン』、『マイベストプロ京都』にてコラム執筆中。著書に『住宅ローンが払えなくなったら読む本』(幻冬社)がある。

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