離婚をするので家を売却したいのですが住宅ローンが残っています。どうすれば良いでしょうか?

このコラムの要点

オーバーローン状態で家を売却すには任意売却しかありません。任意売却は通常の不動産売却(アンダーローン売却)とは異なり、やはりデメリットがあります。①債務者は個人信用情報上、事故履歴ありとして登録される②任意売却に失敗すれば競売になる③住宅ローンの債務が残る④任意売却の依頼先を見つけることが難しい、といったことです。このあたりのことを念頭にいれつつ、専門家を交えて判断されることをおすすめします。ご相談お待ちしております。

離婚で住まなくなった家を売却する際、住宅ローンがまだたくさん残っている場合はどうしたらいいのか・・・?

特に、家を売ってもその価格では住宅ローンを完済することができない、いわゆるオーバーローン状態であれば、悩みは深刻です。

住まない家に住宅ローンを支払い続けるのは、非常に不経済に思うでしょう。また、一人になれば住宅ローンを支払えないかもしれないといった状況の方も少なくありません。

今回のコラムでは、「離婚時におけるオーバーローンの家を売却するにはどうしたらいいのか」、又、「売るにも売れない家という財産を、どのようにして財産分与したらいいのか」についてお話ししたいと思います。

オーバーローン状態の家を売却するにはどうしたらいいのか?

家の資産価値が住宅ローン残債務よりも大きければ(アンダーローン)、普通に不動産を売却すれば、それで終わりです。

しかし、家の資産価値が住宅ローン残債務より少ない、いわゆるオーバーローン状態にあると、通常の不動産売却では対応できません。任意売却という方法で対応することになります

ただ、任意売却にはデメリットがあります。メリットとデメリットをしっかりと認識し、本当にそれが得策なのか・・・、専門家を交え、検討してください。

任意売却のメリット&デメリット

原則、任意売却は「住宅ローンの支払いが出来なくなった。もしくは、将来支払えなくかもしれな方」を対象とした売却手段になります。

離婚により不動産を任意売却する場合は、通常の不動産売却と比べてどんなデメリットがあるかをしっかりと理解しておく必要があります。

任意売却は原則、「住宅ローンの支払いが出来なくなったもしくは、将来支払えなくかもしれないといった方を対象とした不動産売却と言いましたが、住宅ローンを支払いが困難でない方でも任意売却をする場合もあります。

オーバーローンの家を売却した場合の財産分与方法

上記のように、住宅ローンの残高が2,000万円ある状況で、1500万円で任意売却したとします。するとマイナスの財産として500万円の債務が残ることになります。

夫婦の財産分与割合が2分の1だとすると、この▲500万円も2分の1ずつになるのでは・・・?と思うところですが、そうではありません。

夫が債務者の場合、夫がこの▲500万円のローンをひとり背負うだけで、他に相殺できるだけの財産がなければ、財産分与の対象から外され、妻はこの債務を背負う必要はなくなります。

逆にアンダーローンの状況で不動産を売却した場合、プラスの財産として現金が残ります。この場合は財産分与の対象となり、夫婦の分与割合に従って分けられます。

「プラスの財産は分けられ、マイナスの財産は債務者だけが負担する」なんとも不平等な気もしますが、判例上そうなっているので仕方がありません。

【参考事例】
①「オーバーローン!離婚で住宅ローンをそうするのか
②「実録!住宅ローンを抱えたシングルマザーの破綻
③「離婚、財産分与で妻が自宅を差し押さえた

このお悩み解決コラムの著者

烏丸リアルマネジメント株式会社
代表取締役
矢田 倫基

宅地建物取引士
任意売却コンサルタント

1974年生まれ 大阪府出身
近畿大学 理工学部 卒業

大手ゼネコンにて技術者として従事したのち心機一転、不動産業界へ転職。不動産コンサルティング会社在職中に偶然知った「任意売却」こそ「自分が一生を賭けてやるべき仕事」と直感、一念発起し退職。アポなしで任意売却の専門会社に飛び込み門前払いされるも諦めず、半年間手紙で熱意を伝え続けた末に採用される。真摯に任意売却と向き合い懸命に努力した結果、実績が認められて代表取締役へ就任したものの、独立。日本で初となる法律業務も扱う任意売却専門会社「烏丸リアルマネジメント」を設立し、現在に至る。
金融機関や士業者からの信頼が厚く、任意売却の専門家として全国各地で講演も行う。数多くの住宅ローン困窮者を救ってきた面談は「心のカウンセリング」と呼ばれ、関西圏のみならず全国から相談者が後を絶たない。
『幻冬舎ゴールドオンライン』、『マイベストプロ京都』にてコラム執筆中。著書に『住宅ローンが払えなくなったら読む本』(幻冬社)がある。

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