債権者(銀行)から任意売却業者を紹介されましたが、任せれば大丈夫でしょうか?もっと良い業者の選び方はありますか?

このコラムの要点

債権者(銀行)に紹介された任意売却業者で不動産を売却することは好ましくありません。自分自身で任意売却業者を探すようにしてください。任意売却は住み続けることができたり、引越費用・生活準備金の確保など、売却の仕方次第で、良い条件で解決させることができます。しかし、債権主導で任意売却が行われてしまえば、そのような希望を叶えることはまずできません。任意売却業者の選定で悩まれていましたら、当社までご相談ください。

任意売却は債務者(ご相談者)だけでなく、債権者(銀行等)にもメリットがある不動産の売却方法です。その為、債権者側から任意売却をしないかと話しを持ちかかけてくる場合があります。さらには、「任意売却業者も紹介しますよ」とも言ってくることもあります。(口頭だけでなく、手紙で知らせてくる場合もあります。)

果たして、債権者が紹介する任意売却業者に不動産の売却を依頼しても大丈夫なのか・・・このことについてお話ししたいと思います。

住宅ローンの返済に困り、オーバーローンで売るにも売れない状況の中、債権者から任意売却をすすめられれば、つい話しにのってしまうかもしれません。また、債権者の言う通りにしないと・・・と思ってしまう方もいるようです。

しかし、これは良い選択ではありません。

任意売却を選択することはいいにしても、債権者が紹介する任意売却業者で不動産を売却するということが良い選択ではないのです。

なぜなら、債権者と債務者の「任意売却をする」という目的は一致していても、その仕方に違いがあるということです。

◎債権権者の任意売却する目的:「少しでも多くお金を回収するため」
◎債務者(相談者)の任意売却の目的:「希望を叶えるため」

債権者は少しでも多くお金を回収するという一つの目的に対して、債務者は希望を叶えることが目的の任意売却です。
希望とは、借金を減らす(高く売却する)ことだけではなく、住み続ける(リースバック)、引越費用・生活準備金の確保、近隣に知られず売却したいなど、人それぞれ違います。

もし債権者が主導して任意売却が進められればどうでしょうか。債務者の希望を配慮した売り方には決してなりません。

その代表例が「住み続ける為の任意売却(リースバック)」を債務者が希望する場合です。

リースバックは投資家に売却する金額(投資金額)が家賃設定の基準になり、その売却金額が高くなれば、それに比例して家賃も高くなります。

債権者の紹介する任意売却業者は当然、債権者の息のかかった不動産会社ですから、常に債権者側にたって任意売却活動を行います。
そのため、債務者の支払い可能な家賃の額を配慮することはなく販売活動を行い、リースバックの検討など行うことはまずしません。

それに対して、債務者自身が選んだ任意売却業者は、リースバックを可能にするために、債務者側にたって、債権者と交渉・調整をします。

このように、債権者が主導して行う任意売却(債権者主導型任意売却)と債務者が主導して行う任意売却(債務者主導型任意売却)とでは、どうしてもその手法にズレが生じるのです。

これは、引越費用や生活準備金の確保の仕方にも繋がります。

ですので、任意売却業者を決める場合は、必ずご相談者自身で任意売却業者を決めるようにしてください

債権者から求められる書類にも気を付けること

任意売却が終わっても以前、住宅ローンは残ることになりますが、この返済についても債権者は少しでも多く回収したいと考えています。

しかし、担保となる不動産がなくなってしまった訳ですから、これまでのように強い立場で金銭を回収することができないのも事実です。

そこで、一部の債権者ではありますが、任意売却後にこんな要求をうける場合があります。

  • あらたに連帯保証人をたててくれないか
  • 両親など身内の所有する不動産を担保提供してくれないか

もし、この要求に応じてしまうと、自分だけの問題ではなくなり、周りに大きな影響を及ぼしてしまいます。

債権者主導で任意売却が進められた場合、債務者の立場になってアドバイスしてくれる人がいませんので、こういった要求をうけた場合は、その場で判断せず、かならず、持ち帰って、専門家に相談するようにしてください。

※任意売却業者の選びかについては、下記コラムをご参照ください。

❶「任意売却業者の選び方を教えてください。」 
❷「住宅ローン返済が厳しくなり任意売却を検討しています。弁護士や司法書士に相談すれば良いのでしょうか?」 

このお悩み解決コラムの著者

烏丸リアルマネジメント株式会社
代表取締役
矢田 倫基

宅地建物取引士
任意売却コンサルタント

1974年生まれ 大阪府出身
近畿大学 理工学部 卒業

大手ゼネコンにて技術者として従事したのち心機一転、不動産業界へ転職。不動産コンサルティング会社在職中に偶然知った「任意売却」こそ「自分が一生を賭けてやるべき仕事」と直感、一念発起し退職。アポなしで任意売却の専門会社に飛び込み門前払いされるも諦めず、半年間手紙で熱意を伝え続けた末に採用される。真摯に任意売却と向き合い懸命に努力した結果、実績が認められて代表取締役へ就任したものの、独立。日本で初となる法律業務も扱う任意売却専門会社「烏丸リアルマネジメント」を設立し、現在に至る。
金融機関や士業者からの信頼が厚く、任意売却の専門家として全国各地で講演も行う。数多くの住宅ローン困窮者を救ってきた面談は「心のカウンセリング」と呼ばれ、関西圏のみならず全国から相談者が後を絶たない。
『幻冬舎ゴールドオンライン』、『マイベストプロ京都』にてコラム執筆中。著書に『住宅ローンが払えなくなったら読む本』(幻冬社)がある。

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