まだ住宅ローンは滞納していませんが、任意売却でマイホームを売却できませんか?

このコラムの要点

住宅ローンを滞納している事実がなければ、任意売却はできません。なぜなら、任意売却は返済不可能な方を対象とした売却手段であり、銀行はその事実を認められない限り返済不可能であると判断しないからです。ですので、滞納前の段階で任意売却すると決断されたならば、まず住宅ローンの返済をストップすることからはじめることになります。

当社へ任意売却のご相談にいらっしゃる方の中には、まだ住宅ローンを返済できている、つまり、まだ滞納状況にはない方も多くいらっしゃいます。

今はまだ返済ができているけれども、数ヵ月後には支払いができなくなるという状況の方です。さらには、そのような状況にありマイホームを売却してしまいたいけれどもオーバーローン、そして、住宅ローンの残債を一括返済できる余裕や貯蓄はないことから、「任意売却で何とかならないものか?」とお考えになった方です。

結論から申し上げますと、任意売却できません。
「住宅ローンを滞納している」という事実がなければ、銀行など金融機関からは任意売却は認めてもらえません。

なぜなら、そもそも任意売却は返済不可能な方を対象とした売却手段であり、実際に滞納が生じない限りは、銀行は返済不可能と判断しないからです。

ですので、それでも任意売却すると決断された際に、ご相談者さまがまずなさるべきことは、「住宅ローンの返済を止める」という行為です。

ひとまずはまだ支払えるのに、「わざと」支払いを止めることには、いささか抵抗を感じられると思います。
しかし、住宅ローンの返済を止めて「滞納」という既成事実を作り、銀行など金融機関に返済不可能と認識してもらいます。そして、任意売却をせざるを得ない流れを「わざと」作り出すのです。

繰り返しになりますが、住宅ローンが支払われている状態では銀行は返済不可能とは認めないため、任意売却する場合は必ず滞納が必要になります。

「わざと返済を止める」ことは、詐欺などの不法行為ではありません

返済を止めるという行為に、違和を感じられる方は多いのではないでしょうか? 既に滞納がはじまっており、返済できない状況が明らかな状況であれば、そう感じる余裕もないでしょう。

一方、今はまだ返済できる状況であるにも関わらず、住宅ローンの返済をわざと止めるのですから、それがバレてしまえば詐欺などの不法行為で訴えられたり、逮捕されたりしないだろうか? と不安を感じられるのはもっともです。

しかし、結論としては詐欺などの不法行為には該当しません。

詐欺とは、住宅ローンを組む際、債権者を欺き、そもそもお金を返すつもりがないにも関わらず、住宅ローンを契約することです。
しかし、これまで何年も住宅ローンを返済してきた事実があれば、お金を返すつもりがないとは判断されず、詐欺などの不法行為にはなりません。

住宅ローンの滞納を開始するにあたって、気を付けることや準備しておくこと

任意売却することを決められたら、まず住宅ローンの返済を止めた上で、以下に示すことを行います。

住宅ローンが引き落としされる銀行口座は、残高0円にしておく

口座に残高があれば住宅ローンの引き落としがされ、滞納できない状態になってしまいます。

口座に残っているお金はすべて引出し、他の口座に移すなどしてください。滞納の事実を作るためでもあり、また、保証会社によって代位弁済がされるとその口座は凍結され、お金を引き出せなくなるからです。

給与の振込先が住宅ローン引き落とし口座になっている場合、振込先を変えておく

振替・振込忘れを防ぐために、給与の振込先口座を住宅ローンの引き落とし口座にされている方が多くおられます。

給料が入ることと住宅ローンの引き落としがされ、滞納状態を作れません。給与の振込先を他の金融機関の口座に変えるようにしてください。

住宅ローンにクレジットサービスが付いている場合、そのサービスを解約しておく

住宅ローンを組んだ際、クレジットサービスを付けた記憶はありませんか? 住宅ローン金利が安くなるという口実で、これを付けている方が多くいらっしゃいます。

銀行口座の残高をゼロにしていても、このクレジット機能によって勝手に借入され、住宅ローンが支払われてしまいます。同時に要らぬ借金までしてしまいますので(勝手に借金を作られてしまいますので)、必ずクレジットサービスが付いているかの確認、そして、付いていればその解約を忘れないでください。

役所や他の債権者には、任意売却することを伝えない。控えておく

任意売却をすることを役所や他の債権者に言ってしまうと、不動産の差押えを受けてしまうリスクが生じます。特に固定資産税などの税金を滞納している場合、売却される前に差押えをしておけば滞納分を回収できると役所は考えるからです。

滞納額が多額であれば任意売却の成功率に大きく影響します。つまり、失敗する可能性が高くなってしまうため、特に役所には任意売却を検討していることを知られないようにするのが良いでしょう。

一方、固定資産税の支払いも困難な場合は役所へ納付意志があることを示しておく

上述しましたように、固定資産税などの税金滞納があると役所によってはすぐに不動産を差押えようとします。滞納額にもよりますが、差押えが入ると任意売却の成功率は大きく低下します。できることなら、税金は他の債務よりも優先して納付し、差押えを回避してください。

しかし、どうしても納付できない場合もあると思います。その場合は、1,000円でも2,000円でも良いですから、「納付すべきだと思っている、納付の意思はある」という姿勢を役所の担当者に示してください。また、全く納付することができなくても、電話などして、収入状況を伝えるようにしてください。そういった意思表示を取ることで差押えを回避できたり、仮に差押えが入ったとしても任意売却に協力的にしてくれる可能性が高くなるからです。

預金をしておく

厳しい経済事情の中で預金をすることは難しいかもしれませんが、できる範囲で預金はされておいた方が良いです。

任意売却のメリットのひとつに「引越費用を捻出できる」ことがありますが、債権者との調整によっては実際に必要な引越し費用全てを賄えない場合もあります。その場合に備え、少しづつでも良いですから預金しておいてください。

(参考コラム)
任意売却の際に引っ越し費用はもらえるのですか?いくらくらいもらえますか?

銀行から電話がかかってきたときは、任意売却する旨を正直に伝えましょう

住宅ローンの滞納が始まると、銀行から督促状など返済を促す書面がたくさん届きます。書面などの郵便物については、受け取るだけで、特に、銀行に電話をしたりする必要はありません。

しかし、銀行担当者から直接、自宅や携帯に電話がかかってくることがあります。そのときは、正直に今の状態と任意売却をする旨を伝えるようにしてください。
消費者金融などのように厳しい口調で返済を迫られるようなことは一切ありませんので、安心してください。

例えば、「住宅ローンの返済ができなくなったので、任意売却をする方向で○○会社、○○事務所へすでに依頼(相談)をしています。」とお話されれば大丈夫です。

住宅ローン滞納をはじめてから4〜7ヵ月後頃に、いよいよ任意売却できるようになります

返済不能と認識する滞納回数は、銀行など金融機関ごとに異なります。都市銀行は3回の滞納、その他の住宅金融支援機構や地方銀行などでは6回の滞納でそのように認識するところが多いです。
そして、その滞納回数を超すと住宅ローン契約は解除され、「期限の利益の喪失」そして、保証会社による「代位弁済」がなされます。

以後は保証会社が窓口となり手続きが進んでいき、任意売却できるのは代位弁済以後(下記図:赤枠)になります。

以上のように、お伝えした通り、住宅ローンを滞納しているという事実がなければ銀行など金融機関は任意売却には応じてくれません。ですので、事情があって任意売却を決められた場合は、まず住宅ローンの滞納からはじめてください。

その際のアドバイスは上述の通りですが、やはりご心配は尽きないと思います。ですので、まずは当社のような任意売却専門の不動産会社へご相談になってください。適切なアドバイスとサポートを受けられるハズです。

このお悩み解決コラムの著者

烏丸リアルマネジメント株式会社
代表取締役
矢田 倫基

宅地建物取引士
任意売却コンサルタント

1974年生まれ 大阪府出身
近畿大学 理工学部 卒業

大手ゼネコンにて技術者として従事したのち心機一転、不動産業界へ転職。不動産コンサルティング会社在職中に偶然知った「任意売却」こそ「自分が一生を賭けてやるべき仕事」と直感、一念発起し退職。アポなしで任意売却の専門会社に飛び込み門前払いされるも諦めず、半年間手紙で熱意を伝え続けた末に採用される。真摯に任意売却と向き合い懸命に努力した結果、実績が認められて代表取締役へ就任したものの、独立。日本で初となる法律業務も扱う任意売却専門会社「烏丸リアルマネジメント」を設立し、現在に至る。
金融機関や士業者からの信頼が厚く、任意売却の専門家として全国各地で講演も行う。数多くの住宅ローン困窮者を救ってきた面談は「心のカウンセリング」と呼ばれ、関西圏のみならず全国から相談者が後を絶たない。
『幻冬舎ゴールドオンライン』、『マイベストプロ京都』にてコラム執筆中。著書に『住宅ローンが払えなくなったら読む本』(幻冬社)がある。

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