住宅ローンの返済が難しくなったのですが、任意売却ではなく住み続ける方法はないのでしょうか?

このコラムの要点

任意売却以外でも住み続ける方法はあります。「個人再生」と「親子間(身内間)売買」です。個人再生は弁護士か司法書士しか手続きを行うことができませんので、当社にご相談いただければ、任意売却と合わせて検討いたします。

「任意売却以外で住み続ける方法はないのか・・・?」というご質問を受けることがあります。

この質問の背景には、任意売却のリースバックで投資家に名義(所有権)を移さなければいけないという点が不安になっているようです。
また、将来、名義を取り戻す為めに「買戻し特約」をつけることもできますが、本当に買い戻すことができるのだろうかという不安もあるようです。

確かに、全く知らない第三者が所有者(投資家)となる訳ですから、不安に思わない訳がありません。
本心、出来ることなら、名義を変えることなく、そのまま住み続け、借金問題を解決したいと思うものです。
ところが、多くの方は、そんな都合よく解決できる訳がないと鼻から思い込み、相談の場でも、それを口にする方はあまりおられません。

しかし、そのようなことはありません。
「個人再生」という法的手続きをとれば名義を変えることなく、借金問題を解決させることができます。
実はこの解決方法があることを知らないまま、任意売却をしてしまっている方が非常に多くいるのです。

その理由は相談先にあります。

法的手続きの行える弁護士や司法書士に相談すれば、任意売却と合わせて個人再生についても詳しく説明してくれます。しかし、不動産会社や任意売却専門会社へ相談に行けば、個人再生の提案がされることはまずありません。

なぜなら、彼らにとって個人再生はビジネスに繋がらないからです。
個人再生は弁護士か司法書士しか手続きができません。任意売却に対抗する解決手段でもあるため、その存在を知らせないまま任意売却をすすめてくることが多いのです。

いずれにしても、個人再生は、任意売却のように名義を変えることなく、自宅を所有したまま借金問題を解決できることを知っておいてください。

そして、さらに住み続ける為の方法として、親子間(身内間)売買という方法もあります。

非常にハードルの高い解決方法になりますが、身内に購入してもらうということです。事情を理解してもらえれば、そのまま住み続けることもできます。
任意売却のように全く知らない人物が所有者となる訳ではないため、いろいろと融通が効きやすくなるでしょう。そして、何よりも、「安心」というメリットがあります。

個人再生とは

裁判所を介して借金を大幅に減額させる債務整理の一つです。そして、最大の特徴が住宅資金特別条項(住宅ローン特則、住宅ローン特例)を活用すれば、自宅の名義(所有権)を手放すことなく、そのまま住み続けることができます。

ただし、誰でも個人再生ができるというものではなく、次に示す条件を満たしていなければいけません。

住宅ローン特則を活用した個人再生ができる条件

  • 将来に渡って反復・継続的な収入の見込みがあること
  • 借金の総額が5,000万円以下であること(住宅ローンは含まず)
  • 減額された借金を3年間(5年)で完済できること
  • 本人が住んでいる不動産であること
  • 自宅不動産に住宅ローンの抵当権が付いていること
  • 自宅不動産に住宅ローン以外の抵当権がついていないこと(リフォームローンは可能)

この中で一番重要なのが、「反復・継続的な収入の見込みがあること」です。そして、その収入状況に応じて再生計画をたてるのですが、本当にそれが実現可能かどうかを裁判所が判断します。無理な再生計画では脚下されてしまいます。もし退職などして無職の状況にあるのなら、まずは安定的な収入を確保するために就職先を決めるようにしてください。

個人再生の注意点

  • 住宅ローン自体は借金の減額対象にはならない
  • 既に住宅ローンの滞納が生じている場合はその滞納分を清算しておくこと
  • 税金滞納により不動産に差押え登記がはいっている場合は抹消しておくこと
  • マンション管理費等の滞納があれば、全額清算しておくこと
  • 保証会社による代位弁済が6ケ月を経過していないこと

個人再生は家を残した状態で借金を5分の1程度まで減額されますが、住宅ローンだけは減額されず残ってしまいます。そして住宅ローンの返済方法は、原則、これまで同様の条件で毎月、返済をしていかなければなりません。
前段の条件の中で、「将来に渡って反復・継続的な収入の見込みがある方」とありましたが、収入があるだけでなく、返済できるだけの収入がなければならないということです。

(参考)
個人再生で住み続ける方法

親子間(身内)売買とは

親子間売買は売買取引になるので、名義は変わってしまいます。しかし、その売却先は家族などの身内なので、安心した取引ができます。また、家賃を決める際、投資家とは異なり、ある程度、融通が効くのもメリットといえるでしょう。

しかしながら、親子間売買に成功できる方というのは、ほんの一握りの方だけというのが本当のところです。

まず、協力者がなかなかいないという点です。
ほとんどの方は購入資金を銀行から調達しますが、当然ながら債務を負ってもらうことになります。そういった負担や責任を負ってまで協力してくれる人はいくら身内でもなかなかいないのが現実のところです。

次に、購入に理解を示す協力者が現れたとしても、資金調達が非常に難しいという点です。
現金を用意できるなら全く問題はありません。しかし、銀行融資を利用する場合です。実は、ほとんどの銀行は親子間売買に消極的なのです。その理由は売却価格の妥当性、資金使途の透明性など、身内間で決定されるお金の流れが掴みにくいというのが理由です。

しかし、絶対に出来ないという訳ではありません。私もこれまでいくつかの親子間売買を行った実績があります。消極的な銀行が多いと言えども、親子間売買ができる銀行があったり、表向き親子間売買は無理でも担当者によっては条件しだいで前向きに検討してくれることもあります。
親子間売買を希望される場合は、闇雲に自分で銀行へ相談するよりも、まずは私達のような専門家に相談することをおすすめします。

任意売却による親子間売買も出来る場合がある

住宅ローンの残債務が不動産価値を上回る、いわゆるオーバーローン状態にある場合、購入者の資金調達はさらに難しくなります。なぜなら、銀行は担保価値以上の融資をしないからです。

しかし、任意売却をすればオーバーローン状態であっても相場での価格であれば、売却が可能になります。
全額返済できない場合は任意売却で親子間売買を検討することになります。

ただ、売主側の債権者にも親子間売買の許可をもらうことが必要になります。債権者によっては一切、親子間売買を認めないというところもあります。

住み続ける為の解決方法「任意売却」・「個人再生」・「親子間売買」のメリット&デメリット

住宅ローンの返済が困難になっても、これまで通り今の自宅に住み続ける為には、任意売却、個人再生、そして親子間売買の3つの方法がありますが、それぞれのメリット、デメリットが当然にしてあります。どれが一番、自分にとって良い解決方法なのか、専門家の意見を参考にして、最終的な決定をするようにしてください。

このお悩み解決コラムの著者

烏丸リアルマネジメント株式会社
代表取締役
矢田 倫基

宅地建物取引士
任意売却コンサルタント

1974年生まれ 大阪府出身
近畿大学 理工学部 卒業

大手ゼネコンにて技術者として従事したのち心機一転、不動産業界へ転職。不動産コンサルティング会社在職中に偶然知った「任意売却」こそ「自分が一生を賭けてやるべき仕事」と直感、一念発起し退職。アポなしで任意売却の専門会社に飛び込み門前払いされるも諦めず、半年間手紙で熱意を伝え続けた末に採用される。真摯に任意売却と向き合い懸命に努力した結果、実績が認められて代表取締役へ就任したものの、独立。日本で初となる法律業務も扱う任意売却専門会社「烏丸リアルマネジメント」を設立し、現在に至る。
金融機関や士業者からの信頼が厚く、任意売却の専門家として全国各地で講演も行う。数多くの住宅ローン困窮者を救ってきた面談は「心のカウンセリング」と呼ばれ、関西圏のみならず全国から相談者が後を絶たない。
『幻冬舎ゴールドオンライン』、『マイベストプロ京都』にてコラム執筆中。著書に『住宅ローンが払えなくなったら読む本』(幻冬社)がある。

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