離婚する際の任意売却で起こりうるトラブルには、どのようなことがありますか?

このコラムの要点

離婚による任意売却で起こる代表的なトラブルとして次の5つがあります。
❶連帯保証人・連帯債務者を外せないと悩む
❷任意売却後に残った住宅ローンを誰が支払うのかともめる
❸離婚をした前妻と子供が居住して、任意売却に協力してくれない
❹自宅の名義人(所有者)である夫が任意売却に協力してくれない
❺名義人(所有者)である(前)夫の居所が分からず任意売却できず困っている
これらの問題で任意売却が出来ないでいる方は当社までご相談ください。

離婚の際、よく問題になるのが「不動産」に関することです。特に住宅ローンがオーバローン状態にあると、処分したくても処分出来ません。住まなくなった家にこれまで通りローンを払い続けるのはなんとも不経済に思います。また、離婚をすることで、単独収入となり住宅ローンが支払えないという状況になってしまう方も多くいます。
こういった場合、任意売却が有効な解決方法になるのですが、その際起こりうる代表的なトラブルについてご紹介したいと思います。

1.連帯保証人・連帯債務者を外せないかと悩む

連帯保証人・連帯債務者の最大のデメリットは、一度なってしまうとそう簡単に外せないという点です。離婚時にその立場にある者は、こういった権利関係を解消しておきたいと考えるものです。

【連帯保証人・連帯債務者を外す4つの方法】

  • 別に連帯債務者や連帯保証人を用意する
  • 他銀行でお金を借りて返済する(借り換え)
  • 手持ちの現金で住宅ローンを完済する
  • 自宅を売却し、足らずが生じれば現金を用意して住宅ローンを完済する

しかしながら、これらが出来る方は非常に少ないのが現実で、ほとんどの方は離婚後も連帯保証人、連帯債務者としての立場を継続しているのが現実です。
ただ、もう何もすることがないのかというとそうではありません。

次にすることは、将来起こりうる連帯保証人、連帯債務者に生じるリスクを最小減に抑える環境を整えておくことです。

環境とは、公正証書の作成をしておくことです。
離婚後、もし住宅ローンの滞納により保証債務が発生した場合、どうするのかを、法的強制力のある公正証書に定めておきます。そうすることで、被害を最小限に抑えることができるようになります。

(参考)
任意売却でも住宅ローンの連帯保証人や連帯債務者へ迷惑がかかってしまうのでしょうか?

2.任意売却後に残った住宅ローンを誰が支払うのかともめる

一般的に夫婦が婚姻期間中に築いた財産は、二人の共有財産になるため、離婚の際は二人で分けなければなりません。
財産とはプラスの財産もあればマイナスの財産もあります。任意売却をして残った借金、いわゆるマイナスの財産も共有財産だと言えます。
ですので、名義如何にかかわらず二人で返済していくものだと考えられがちです。

しかし、離婚時における財産分与の考え方というのは、相殺できるだけの他にプラス財産が無ければ、マイナスの財産(借金)は財産分与から除外されるとうのが一般的な考え方になっています。
ということは、債務者となっている者が返済義務を負うことになり、一方は返済する義務が生じないということです。
もっとも、二人の間でお互い負担しあうという取り決めをすれば別ですが、あくまで、銀行に対して債務を負うのは、契約者である債務者になります。。

3.離婚をした前妻と子供が居住して、任意売却に協力してくれない

債務者である夫が自宅を任意売却したいと考えても、そこに住む妻子が内覧や引越しに協力してくれなければ、任意売却をすることは難しくなります。なんとかして妻子に理解してもらわなければならい訳ですが、実はこのケース、専門家が二人の仲裁にはいり説明すれば、大抵、妻子は協力的になってくれます。
これは、離婚問題ならではのコミュニケーションの難しさが関係しています。気持ちの冷え切った二人の間には、どうしても疑いの壁が生じ、それにより生産的な会話ができなくなってしまうのです。
そこで、私達専門家がそのまま住み続けることのできるリースバックや引越費用の捻出など妻子に説明すれば、協力しないでいることが、いかに不利益であることを分かってくれるよになります。また、特に親権をもつ女性は、子を養う親として、子供のために冷静に考えようと努力してくれるようにもなります。

4.自宅の名義人(所有者)である夫が任意売却に協力してくれない

前段、「妻子が居住して任意売却に協力してくれない」というケースは、私達が仲裁にはいれば、大抵、協力してくれるようになります。しかし、協力を得る相手が名義人である男性(夫)になると、一筋縄ではいかないというのが本当のところです。

債務者である夫は任意売却に協力しないことが、一番自分に不利益になることを誰よりも知っています。にもかかわらず、協力しないということは、いかに感情的理由が関係していることが伺えます。ですので、この場合においても、私達専門家が仲裁にはいり時間をかけながら、理解を得ていくことになります。

5.名義人(所有者)である(前)夫の居所が分からず任意売却できず困る

❶(前)夫の戸籍、戸籍の付票を役所に請求し、現住所を調べる

これは弁護士や司法書士にしかできない職権業務になりますが、私達が(前)夫の「戸籍の付票」等を役所に請求し、現住所を調べます。
ただし、(前)夫が住民票に記載されている場所に住んでいなかったり、離婚後も住民票を移動させていない場合は、空振りに終わってしまいます。

❷警察に捜索願いを出して居所を掴む

警察に捜索願いを提出し、(前)夫の居所を見つけ出します。お金のかからない探し方ですが、これで見つかればラッキーというくらいにとどめておいた方がよいでしょう。
ただ、このあたりに住んでいるだろうと、ある程度予測できていれば、見つかる可能性はグンと上がります。
私自身これまで、この警察の捜索願いで居所を掴んだことが何回かあります。ですので、念の為、届け出だけは出しておいた方がよいでしょう。

❸家庭裁判所へ「不存在者財産管理人の申し立て」をして、任意売却する

「不存在者財産管理人の申し立て」とは、(前)夫を不存在者とし、不存在者が帰ってくるまでの間、財産管理人(代理人)が財産を処分することができる法律上の手続きです。

これをすれば、(前)夫がいない状態でも不動産を処分することができるようになります。ただし、手続きに数か月もの時間がかかるというデメリットがあります。

このお悩み解決コラムの著者

烏丸リアルマネジメント株式会社
代表取締役
矢田 倫基

宅地建物取引士
任意売却コンサルタント

1974年生まれ 大阪府出身
近畿大学 理工学部 卒業

大手ゼネコンにて技術者として従事したのち心機一転、不動産業界へ転職。不動産コンサルティング会社在職中に偶然知った「任意売却」こそ「自分が一生を賭けてやるべき仕事」と直感、一念発起し退職。アポなしで任意売却の専門会社に飛び込み門前払いされるも諦めず、半年間手紙で熱意を伝え続けた末に採用される。真摯に任意売却と向き合い懸命に努力した結果、実績が認められて代表取締役へ就任したものの、独立。日本で初となる法律業務も扱う任意売却専門会社「烏丸リアルマネジメント」を設立し、現在に至る。
金融機関や士業者からの信頼が厚く、任意売却の専門家として全国各地で講演も行う。数多くの住宅ローン困窮者を救ってきた面談は「心のカウンセリング」と呼ばれ、関西圏のみならず全国から相談者が後を絶たない。
『幻冬舎ゴールドオンライン』、『マイベストプロ京都』にてコラム執筆中。著書に『住宅ローンが払えなくなったら読む本』(幻冬社)がある。

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