多額の税金を滞納していると任意売却ができない、成功率が低くなると聞いたのですが本当ですか?

このコラムの要点

はい、任意売却の成功率は確かに低くなります。任意売却では10~30万円程度の税金滞納であれば、それの差押え解除費用を諸費用として債権者に認めてもらえ、売却価格の中に含められます。しかし、それよりも高額な滞納額になると、多くの場合は売却価格に差押え解除費用を上乗せすることになります。それにより、不動産の相場価格よりも高い販売価格となってしまうことがあり、実質、任意売却ができない状況になってしまう場合があるのです。従って、任意売却を検討されている場合は、税金滞納が膨れ上がる前に専門家へ相談されることをオススメします。

固定資産税や健康保険などを一定期間滞納すると、役所は納税者の所有する財産を差押える行動をとってくることがあります。
財産には給与や銀行預金、保険証券、車などもありますが、一番最初に差し押さえられる代表的な財産は不動産になります。

不動産の差し押さえとは、自宅に差押えと記された紙が貼られるといったことを想像されがちですが、そうではありません。下記に示すように不動産登記簿に差押えという記載が入ることをいいます。

この差押え登記が入いると、実質、不動産を自由に売却することができなくなり、任意売却する場合は必ず役所と協議し差押え登記を抹消してもらうよう調整を図らなければなりません。

この差押え登記を抹消するには、原則、滞納している税金や保険料を全額納付することが条件になります。
しかし、任意売却される多くの方は、そういったまとまったお金を用意することができません。
そこで、役所に対して、不動産を任意売却して手放す代わりに、全額ではなく任意売却で用意できるお金(解除料:10~30万円)で差押え登記を抹消してくれないかと調整を図ります。役所としても、競売になってしまえば1円も回収できないため、解除料を提示することで、大抵の役所は任意売却に協力してくれます。

しかしながら、役所は全ての滞納者に協力的にしてくれるかというとそうではありません。
次のようなケースでは、任意売却に協力的になってくれない場合があります。

納付意思がないと判断された場合

役所は滞納者に納付意思があるのかないのかをよくみています。

例えばこれまで、手紙や電話しても全く反応がなく、なんの連絡してこない、分割納付を定めても初月から滞納するといったようなことがあれば、納付意思がないと役所は判断する場合があります。
すると、任意売却の際、一括納付しないかぎり、差押えは解除しないといった対応をとるようになるのです。
納付することができないのだから役所に連絡しても仕方がないと思うかもしれませんが、払える払えないという問題ではなく、払いたくても払えないという姿勢を示しているだけでも、納付意志があるというふうに思ってくれるのです。
ですので、もし税金滞納があれば必ず役所に連絡し、納付出来ない事情を説明し、いくらなら納付できるのかという姿勢をまで示しておくことが重要になります。

税金滞納が多額な場合

任意売却される方の税金の滞納平均額は多くても50万円程なのですが、この程度の金額であれば任意売却で対応することは可能です。
しかし、何百万円もの多額な滞納額になると、やはり任意売却の成功率は低下してしまいます。

例えば、300万円の税金滞納があった場合、まず役所は1年から2年で完納できる返済計画を考えます。
任意売却後、毎月3万円の納付しかできないような場合、2年で納付する金額は72万円になります。
滞納額300万円から72万円を引くと228万円になりますが、原則、この金額を任意売却で用意しなければならないことになるのです。

ということは、その分、販売価格に上乗せしなければならないことになり、相場以上の金額で販売することになります。結果、購入者を見つけることができず、任意売却が失敗に終わるという結末です。

役所が分割納付を一切認めない場合

納税者の納付意思にかかわらず、差押え解除には一括納付しか一切認めないとする役所があります。
滞納額がさほど大きくなければ問題ないですが、何百万円と高額になっていれば、現実的に任意売却をすることは不可能になってしまいます。

税金滞納で役所と面談をするときの注意点

税金の滞納で役所から連絡があれば無視せず、誠意ある対応をとっておくことが大切と言いましたが、これはあくまでもジェスチャーであって、心底、誠意を示し、役所の言いなりになることではありません。

役所の目的はあくまで税金を回収することです。表現は悪いですが、納税者の生活再建を重きにおいた対応をとられることはないと思ってください。

というのも、役所によっては、連帯保証人をもとめたり、年金を担保にいれてくれないかと要求してくる場合があるのです。
もしこれを認めてしまえば、あらたに周りの者にも影響が及び、自分だけの問題では済まなくなってしまいます。

ですので、役所から何頭の提案があった場合は、その場で判断するのではなく、一旦持ち帰り考えるようにしてください。
もし、分らなければ私達のような専門家に相談することをおすすめします。

このお悩み解決コラムの著者

烏丸リアルマネジメント株式会社
代表取締役
矢田 倫基

宅地建物取引士
任意売却コンサルタント

1974年生まれ 大阪府出身
近畿大学 理工学部 卒業

大手ゼネコンにて技術者として従事したのち心機一転、不動産業界へ転職。不動産コンサルティング会社在職中に偶然知った「任意売却」こそ「自分が一生を賭けてやるべき仕事」と直感、一念発起し退職。アポなしで任意売却の専門会社に飛び込み門前払いされるも諦めず、半年間手紙で熱意を伝え続けた末に採用される。真摯に任意売却と向き合い懸命に努力した結果、実績が認められて代表取締役へ就任したものの、独立。日本で初となる法律業務も扱う任意売却専門会社「烏丸リアルマネジメント」を設立し、現在に至る。
金融機関や士業者からの信頼が厚く、任意売却の専門家として全国各地で講演も行う。数多くの住宅ローン困窮者を救ってきた面談は「心のカウンセリング」と呼ばれ、関西圏のみならず全国から相談者が後を絶たない。
『幻冬舎ゴールドオンライン』、『マイベストプロ京都』にてコラム執筆中。著書に『住宅ローンが払えなくなったら読む本』(幻冬社)がある。

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