任意売却の成功率はどれくらいですか? 必ず成功しますか?

このコラムの要点

任意売却の相談・依頼をした業者、そして、任意売却の活動開始時期により成功率は異なります。ご参考までに弊社の場合ですと、任意売却の成功率は競売申立て前では約91%、競売申立て後であれば約68%の確率で成功しています。
これからおわかりいただける通り、活動開始が早いほど任意売却の成功率は高まります。もし今、住宅ローンの返済でお困りで任意売却を検討されているのでしたら、今スグ任意売却の専門家へ相談されることをオススメします。

マイホームなどの不動産の競売を避けるためには、任意売却は何としても成功させなければなりません。しかし、現実には必ず成功できるものではありません。

当社の実績では、「競売申立て前」であれば約91%、「競売申立て後」になると約68%の成功率となります。当然ですが、「競売申立て前」の方が成功率が高いです。

以下では、なぜ「競売申立て前」の任意売却の成功率は高くなるのか?、さらには「競売申立て後」の任意売却がそれと比較して低くなるのか? について、当社実績にもとづいてお話します。

競売申立て前であれば、任意売却の成功率が高い理由

競売の申立てがされていない、そうした比較的早い段階で相談をいただいた方の任意売却は、100%に近い確率で成功します。当社実績では約91%です。
競売申立て前の任意売却の成功率が高い理由は2つあります。

【理由1】時間に余裕がある

競売の申立て前に債権者へ任意売却する旨を伝えられれば、任意売却の活動期間として半年〜1年程度の猶予が与えられます。この期間、住宅ローンの支払いを止めることになりますが、債権者は競売の申立てを待ってくれるのです。

これだけの時間の余裕があれば、買主を探すための販売活動には十分の時間であるため、任意売却の成功率が各段に上がるのです。

【理由2】債権者の臨機応変な対応に期待を持てる

不動産にも相場価格があります。売却のタイミングによって100万円や200万円程度の変動は必ず生じます。そのため、相場であろう価格で販売活動を開始しても、なかなか売れない場合があります。

そうした場合、販売価格を下げる = 価格調整も視野に入れなければならなくなりますが、競売の申立て前であれば、債権者は価格調整にも臨機応変な対応を取ってくれるので、結果、買主を見かりやすくなるのです。また、引越し費用など必要な費用も捻出しやすくなります。

競売申立て後の任意売却の成功率が低くなってしまう理由

競売の申立てがされてしまうと、やはり成功率は低下します。当社実績では、任意売却の成功率は約91% → 約68%へと大きく下がります。
競売申立て後の任意売却の成功率が低くなってしまう理由は、3つあります。

【理由1】時間に余裕がない

競売となれば、裁判所が介入し売却されるまでの期間が強制的に定められます。不動産が流通性に乏しい地域(地方や山間部、人気のない地域など)なら尚更、買主を見つけるのに大変時間がかかってしまいます。また、利害関係者の数が多ければ、その調整にも時間がかかります。

結果、タイムオーバーとなり任意売却ができなくなってしまうことがあります。また、限られた時間の中で任意売却活動を取りまとめられるかどうか?は、当社のような任意売却業者の技量に大きく依存しますので、経験が少ない者が行えば成功率はさらに下がることにもなってしまいます。

【理由2】債権者の臨機応変さに期待を持てない

競売の申立てを行うには、債権者は裁判所へ90万円の予納金を支払い、負担しなければなりません。債権者は負担した予納金を任意売却で取り戻そうと考えますから、仮に販売価格の見直しが必要となったときに、それに応じてくれない場合が多くあるのです。
また、引越し費用についても本来ならば30万円もらえるところ、まったくもらえないといった場合もあります。

このように、債権者の臨機応変な対応を期待できなくなります。任意売却の決定権者である債権者の対応のありかたひとつで、任意売却の成功率はかなり低くなってしまうのです。

【理由3】税金滞納による差押えが入る

競売の申立てがされると、それを知った税務署や市区町村は税金滞納の有無を調査し、滞納があればその不動産を差押えします。任意売却する場合、この差押え登記を抹消しなければなりません。

抹消に向けた協議を当社のような任意売却業者が図るのですが、総額何百万円もの多額な税金滞納がある場合には、役所はなかなか差押え登記を外してくれません。中には全額納付しない限り一切外さない役所もあり、任意売却が失敗に終わってしまうこともあります。

【まとめ】任意売却を成功させるなら、早めの相談・販売活動が大前提

当社実績での任意売却の成功率で示される通り、任意売却が成功するかどうか? また、その成功率は、当社のような任意売却専門の会社へ「いつ相談され、いつ販売活動を開始したか?」に大きく依存します。ですので、万が一、住宅ローンの返済が滞ってしまい督促状や催告書などが届いてしまった場合には、極力早めに、競売の申立てへと至ってしまう前に、任意売却の専門会社へ相談なさることをオススメします。

また、成功率はその任意売却専門会社の経験・実績、力量(能力)にも依存します。「自宅近くにある不動産会社だから」や「知人がやっている不動産会社だから」などの理由では選ばず、インターネット検索などでしっかりお調べになり、売却に際しての要望などまできちんと汲んでもらえる会社を選びましょう。

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このお悩み解決コラムの著者

烏丸リアルマネジメント株式会社
代表取締役
矢田 倫基

宅地建物取引士
任意売却コンサルタント

これまでに1,200件を超える住宅ローン返済・滞納問題を解決してきた、任意売却のエキスパート。数多くの住宅ローン困窮者を救ってきた面談は「心のカウンセリング」と呼ばれ、関西圏のみならず全国から相談者が後を絶たない。

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