住宅ローン返済が難しくなってきたのですが、残債務を任意整理して負担を軽減できないでしょうか?

このコラムの要点

住宅ローンを任意整理することはできません。ただ、住宅ローンを返済しながら、他の借金を任意整理することができます。これにより、自宅を守りつつ、借金問題を解決することができるようになります。しかし、任意整理のデメリットは借金の減額幅が非常に小さいことにあります。果たしてそれが本当に相応しい解決策なのかを、客観的に判断することが大切です。

借金問題を解決する代表的な方法として、自己破産、個人再生、任意整理の3つにありますが、この中で裁判所との絡みのない解決方法が任意整理になります。

任意整理とは、弁護士や司法書士が間にはいって弁済方法について交渉し、和解で決着させる方法です。

例えば

  • 残債務の一部をカットしてもらい毎月少しづつ弁済していく(3~5年で完済する返済計画)
  • まとまったお金を一括して払うかわりに残債務を免除してもらう

といったものです。

任意整理はあくまで「和解」とあって、自己破産ほどのネガティブなイメージはもたれていません。
このことから、「自己破産でなく、任意整理で住宅ローンの返済を軽減することができないか」と考える方がおられます。

また、その背景には、自宅を手放したくないという思いも関係しています。

返済中の住宅ローンの残債務を任意整理することができるのか?

現在、返済中の住宅ローン債務は任意整理することはできません。

住宅ローンが組まれている不動産には必ず抵当権が付いています。これは住宅ローンの返済が滞ったときに、銀行は不動産を競売にかけて、借金を回収することができる権利です。
そういった強い権利をもった銀行に対して、残債務の一部をカットして欲しいという要望は通用しません。
もし、それをしたいのなら、銀行は、まず家を先に売却し、それで得たお金を返済にあててからでないと、任意整理は受け付けないと言ってきます。
よって、住宅ローンを任意整理することはできません。

とはいいながらも、和解交渉なので、万が一、任意整理を認めてくれたとしましょう。
住宅ローンは長期ローンということもあり、何千万円もの高額な残債務になっているものです。それを任意整理で3年から5年で完済しなければならないのですが、仮に、住宅ローンの残債務が2,000万円あった場合、利息カットに成功したとしても、毎月30万円以上(2,000万円÷60ケ月)の支払いになってしまいます。
それではなんの解決策になりません。
結局、住宅ローンの任意整理というのは現実的な解決方法にはならないのです。

住宅ローンを返済しながら、他の借金を任意整理する

住宅ローン以外の他に借金がある場合、この部分については任意整理することはできます。

任意整理は債権者との直接交渉になるため、自己破産にはない自由度の高い整理方法になります。
例えば、一部の借金は整理せず、他の借金については整理するといったやり方ができます。
ですので、住宅だけは失いたいたくないのであれば、住宅ローンだけこれまで通り返済し、他の借金を任意整理することができるようになります。

しかし、任意整理の最大のデメリットは、借金の減額幅が小さいことにあります。
自己破産は借金の全てを帳消しにすることができ、個人再生は3分の1にまで減額できます。
それに対して、任意整理は利息カット程度のものしか期待できず、返済が楽にならない場合があります。

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このお悩み解決コラムの著者

烏丸リアルマネジメント株式会社
代表取締役
矢田 倫基

宅地建物取引士
任意売却コンサルタント

これまでに1,200件を超える住宅ローン返済・滞納問題を解決してきた、任意売却のエキスパート。数多くの住宅ローン困窮者を救ってきた面談は「心のカウンセリング」と呼ばれ、関西圏のみならず全国から相談者が後を絶たない。

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