住宅ローンを滞納して「代位弁済予告書」が届きました。どうすれば良いですか?

「代位弁済」とは「銀行の保証会社があなた(債務者)に代わって住宅ローンの残金すべてを返済する行為」をいいます。住宅ローンの滞納分全額を返済できない限り避けることはできず、実行されてしまうと現金で残金を一括払いするか、不動産を売却して返済するしかありません。
しかし、早急に保証会社へ任意売却する旨を伝えれば、競売を保留にすることができます。早急に私たちのような専門家へご相談ください。

代位弁済とは?

住宅ローンを滞納すると銀行から督促状や催告書が何通も送られてきますが、その中で最も重要で深刻な書面の一つに、「代位弁済(だいいべんさい)」することを知らせる「代位弁済予告書」があります。

「代位弁済」とは「あなた(債務者)に代わって、銀行の保証会社が住宅ローンの残金すべてを銀行へ返済する行為」をいいます。これが実行されてしまうと、住宅ローンの分割での返済は一切受け付けてもらえず、もう元の状態に戻すことができなくなります。そのため、銀行または保証会社は代位弁済することを事前に書面でお知らせするようにしています。

実際の書面は次のようなものです。

書面には、

  • これまで滞納している分を全額をお支払いください
  • それができなければ代位弁済します
  • 代位弁済されれば法的手続き(競売)に入ります

という内容が記されています。

さて、この代位弁済の予告書が送られてきたら「どう対応したらいいのか」「競売を回避する方法があるのか」「誰に相談したらいいのか」についてご説明します。

代位弁済されるとどうなる?

窓口が保証会社や債権回収部署に代わる

それまで銀行の支店窓口だったものから銀行の保証会社に代わります。保証会社は債権を専門的に回収する会社であり、その請求方法は、残金一括払いか不動産の売却代金での支払いしかありません​。銀行のように分割払いは一切認めてくれません。(不動産処分後は分割弁済可能)

銀行口座が凍結される

住宅ローンを組んでいる銀行の支店口座が凍結されます。これにより、振込みや預け入れ、当然、引き出しもできなくなります。預金が入っている場合は、代位弁済されるまでに出金しておくことが必要です

個人信用情報にブラックとして記載される

住宅ローンで1度、2度程度の滞納では個人信用情報でブラックとして扱われることはありませんが、3度目の滞納を越し代位弁済されるとその旨が個人信用情報に記載されてしまいます。一般的にブラックとは代位弁済された状態のことを呼びます。

利息が14~21%に跳ね上がる

代位弁済の一番恐ろしいのは金利です。住宅ローンの金利といえば1%前後と非常に低金利ですが、代位弁済されてしまうと14%、債権者によっては21%までいっきに跳ね上がります。また、この利率は代位弁済された金額に対する利率になるため、1日あたり1万円以上の利息がついてしまうことがあります。

(例)代位弁済された金額が2,000万円の場合、それを元金とし14%の利息が発生すると、280万円/年の遅延損害金が発生することになります。

競売を申し立てられる

住宅ローンの場合、代位弁済されると、保証会社は必ず競売の申立てをします。代位弁済=競売ということです。また、競売を申立てするのに約90万円程の費用がかかるのですが、その分は住宅ローンに上乗せされます。

実際に代位弁済をされるのはいつ頃なのか・・・?

あくまで予告書ですので、すぐに代位弁済されません。しかし、そう構えていられる時間はなく、下図に示すように、1ケ月程経つと、やはり代位弁済は実行されることとなります。

代位弁済予告書を受け取った場合の対処法

滞納分の支払いが可能な場合

予告書には、これまで滞納した住宅ローンをすぐに返済してくださいと記載されています。収入改善が見込まれ、その滞納分を支払えるのであれば、直ちに銀行へ連絡し、代位弁済されるまでに支払い済ませてください。そうすれば元の状態に戻すことができます。

滞納分の支払いが不可能な場合

予告書に記載されている滞納分を支払うことができない場合は、代位弁済を避けることはできません。そして、代位弁済がされると保証会社は直ちに裁判所へ競売の為の準備に取り掛かります。しかし保証会社としてもできることなら競売でなく少しでも高く売却して欲しいと思っています。ですので、裁判所へ書面が提出されるまで(競売申し立て)に任意売却することに旨を伝えれば、大抵の保証会社や金融機関は競売を保留​してくれます。ですので、代位弁済予告書を受ければすぐに、任意売却をしてくれる私達のような会社、もしくは弁護士事務所、司法書士事務所に相談することが必要になります。

任意売却からすま相談室へ相談する

この回答の著者

烏丸リアルマネジメント株式会社
代表取締役
矢田 倫基

宅地建物取引士
任意売却コンサルタント

これまでに1,200件を超える住宅ローン返済・滞納問題を解決してきた、任意売却のエキスパート。数多くの住宅ローン困窮者を救ってきた面談は「心のカウンセリング」と呼ばれ、関西圏のみならず全国から相談者が後を絶たない。

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