住宅ローン返済中です。離婚の際に家の名義変更をしたいです。できますか?

住宅ローンの返済がまだ残っている状態でのマイホームの名義変更(所有権移転)には、銀行の承諾が必要となりますが、離婚が理由での名義変更は、ほぼ不可能と言えます。名義変更するには、「借り換え」か「残っている住宅ローンを全額返済する」かの二択です。現実、それらは難しいことが多いですから、将来の名義変更を確実なものとするために「公正証書の作成」と「条件付き所有権の仮登記」が現実的な「対策」と言えるでしょう。

離婚を理由したマイホームの名義変更は、ほぼ不可能です

離婚する際、住宅ローンの債務者は夫のままに、そして、マイホームの名義(所有権)だけを夫から妻へ名義変更したいとのご相談をいただくことがあります。これはつまり、元夫は家を出て行きながらも慰謝料・養育費代わりに住宅ローンを払い続け、元妻や子どもはそのまま住み続ける。こういった形に収めることを意図されたものだと思います。

先に結論のみお伝えしますと、離婚を理由としたマイホームの名義変更は、ほぼ不可能であるとお考えください。債権者である銀行の承諾を得ることは難しく、また、債権者の承諾なしに名義変更してしまうと、住宅ローン残金の一括返済を求められる事態になりかねませんので、くれぐれもそのようなことはなさらないでください。
詳しくは、後ほどご説明いたします。

しかし、離婚の際に名義変更する手段はないわけではありません。2つご紹介しましょう。

離婚の際にマイホームの名義を変更(所有権を移転)する方法

住宅ローンを返済中(住宅ローンが残っている状態)で、夫単独名義の不動産を妻単独名義にする方法は2つあります。

① 借り換える

妻が住宅ローンを組めるのであれば、妻単独名義に変更できます。これが一般的な方法です。当然のことですが、妻が債務者になりますので、安定した収入があることが大前提、条件です。
ですので、専業主婦であったり、パート勤務であったりすれば、この方法では無理でしょう。

不動産担保ローンを利用した名義変更

住宅ローンの審査基準は、やはり債務者の収入状況が安定しているかどうかです。一方、不動産担保ローンは、多少収入が低くても不動産の担保価値が十分に取れていると判断されさえすれば融資を受けられます。ただし、通常の住宅ローンよりも審査が通りやすいというメリットがある反面、若干金利が上がってしまうことがデメリットではあります。

② 残っている住宅ローン全額返済する

残っている住宅ローンを完済しさえすれば、名義変更は可能です。潤沢な貯蓄があり、残債務を支払える方でしたら、この方法がオススメになります。
しかし、残債務を一括返済できるだけの現金をお持ちの方は、あまりいらっしゃらないでしょう。ですので、これは現実的な方法ではないと言えます。

「借り換え」も「全額返済」もできない場合

「借り換え」も「全額返済」もできない場合は、やはり不動産の名義変更はできません。その場合は夫婦間で公正証書を作成しておくか、「条件付き所有権」の仮登記をしておくことをオススメします。これら2つについてもご説明しておきましょう。

公正証書で将来の名義変更を約束する

「住宅ローンを完済したら、家の名義(所有権)を妻に変更する」ということを公正証書に定めておけます。公正証書は公証人が作成し、法的に執行力のある公的文書になります。

条件付き所有権の仮登記

さらに、「住宅ローンを完済したら、所有権を妻に移転する」ということを登記簿上に記載しておくことも可能です。これを「条件付き所有権仮登記」と言います。条件付き所有権仮登記を行なっておけば、名義人の夫が勝手に不動産を売却してしまうことを防げます。公正証書の取り決めだけでは、勝手に売却されてしまうことは防げないからです。ですので、公正証書の作成と併せてこの「条件付き所有権仮登記」も一緒にして行なっておくと安心と言えます。 住宅ローンが完済されたときに確実に名義変更ができるように、そのための準備です。

ただ、「公正証書の作成」や「条件付き所有権仮登記」をしたからといって100%の安心はできないのも事実です。例えば、債務者である夫が将来、住宅ローンを支払えなくなった場合は、抵当権がついている以上、競売にかけられてしまいます。また、住宅ローン以外に借金があり、それが不払いとなれば不動産に差押えが付いてしまうこともあります。
このように、住宅ローンの返済が終わって名義変更されるまでは、そのようなリスクが伴い続けるということも、併せて知っておいてください。

離婚を理由としたマイホームの名義変更を銀行が認めない理由

最後に、債権者の承諾なしに名義変更してはならない理由についてお話しましょう。

実は、不動産の名義変更そのものは、法務局へ足を運べば簡単にできます。しかし、銀行の承諾を得ずに名義変更してしまうと、住宅ローン一括返済を求められることになりかねません。これは、マイホームを購入する際に銀行と交わした契約(ローン契約又金銭消費貸借契約)の中で、「名義変更(譲渡)する際は必ず銀行の承諾を得ることが必要である」と定められているからです。

ですので、承諾を得ずに名義変更(所有権移転登記)をしてしまうと契約違反になり、冒頭でもお話した通り、最悪の場合は住宅ローン残金を一括で返済しなければならない事態になるのです。絶対に避けるべきことですから、迂闊な名義変更はおやめください。

では、銀行に名義変更する旨を伝えさえすれば良いのでしょうか? いえ、実は伝えたところで、承諾を得るのは極めて難しいのが現実です。

そもそも、住宅ローンは「居住の用」として活用されることが大前提にあります。住宅ローンを支払う人(債務者)と所有者(名義人)は一致し、かつ、支払う人(所有者)がそこに住んでいなければなりません。いくら離婚で別居することになったとはいえ、それは夫婦間の問題にしか過ぎず、それを理由に銀行が契約内容の変更に応じることはありません。
また、債務者と所有者が異なると(住宅ローンを支払う人と住む人が異なると)、銀行は将来の滞納リスクも懸念します。

そのような理由から、離婚を理由に銀行から名義変更の承諾を得ることは、ほぼ不可能であるとお考えください。ですので、名義変更されたいのでしたら「借り換え」か「全額返済」のいずれかが選択肢。それが難しいようでしたら、将来の名義変更を確実なものとするための「公正証書の作成」と「条件付き所有権の仮登記」が現実的な「対策」となります。

もし「他に何か方法がないだろうか?」とお考えでしたら、当社へご相談になってみてください。ご事情を伺った上で、何かしら解決策をご提案できるかもしれません。

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この回答の著者

矢田明日香司法書士行政書士事務所
代表司法書士
矢田 明日香

司法書士 / 行政書士
日本司法支援センター法テラス 
契約司法書士

親の借金で苦しむ友人の姿を目の当たりしたことをキッカケに司法書士を志す。女性ならではの「心に寄り添ったコミュニケーション」を大切にし、相談者が抱える難解な法律問題を解決へ導くだけでなく、心のケアにも取り組んでいる。Α-ステーション FM京都89.4での番組出演などで積極的に情報発信している。

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