任意売却とは?

任意売却とは、不動産を売却しても住宅ローンなどの債務(借金)が残ってしまう場合でも、債権者である銀行などから合意・和解を得て不動産を売却することです。何らかの理由で住宅ローンの返済が困難になった場合、あるいは、滞ってしまった場合に用いられることが多い、不動産売却の方法の一つです。

目次

任意売却は住宅ローンの返済が困難、あるいは、滞ってしまった場合に、住宅ローンを清算する有効な手段です

通常、抵当権(担保)がついた不動産を売却するには、残っている住宅ローンを全額返済し、抵当権を消す(抹消する)ことが大前提です。住宅ローンの残債務をすべて支払えるだけの十分な貯蓄がある場合や、不動産価値の上昇で残債務よりも売却額の方が高い場合でしたら、困ることはありません。

しかし、会社の倒産やリストラ、給与減やボーナスカット、転職、事故や病気での入院や療養による収入減などが原因で経済的に困窮してしまっていて、今後住宅ローンを支払っていける見込みがない。さらには、その不動産を売却しても残る債務を返済できる見込みもない。
そのような、経済的に困難な状況にある方に限っては、住宅ローンの債権者である銀行など金融機関は「任意売却」による住宅ローン清算を認めてくれます

任意売却とは、不動産を売却しても住宅ローンなどの債務(借金)が残ってしまう場合でも、債権者である銀行などから合意・和解を得て不動産を売却することです。何らかの理由で住宅ローンの返済が困難になった、あるいは、滞ってしまったなど、全額返済できない場合に用いられることが多い、不動産売却の方法です。

当社は、任意売却専門の不動産会社。ご依頼者さまに代わって銀行など金融機関と協議・交渉し、任意売却の合意・和解を得ることを専門としています。​

任意売却は、どんな人にオススメですか?

会社の倒産やリストラ、給与減やボーナスカット、転職、事故や病気での入院や療養による収入減などが原因で、経済的に困窮されている方にオススメの住宅ローン清算手段です。

具体的に挙げてみますと、

  • 何らかの事情で収入が減り、住宅ローンの支払いが難しくなりそうな方、難しくなった方
  • 既に住宅ローンの支払いを滞納してしまっている方
  • 銀行から督促状や催告書が送られてきた方、銀行から一括弁済請求を受けてしまった方

これらに当てはまる方でしたら、任意売却は有効な手段です。
そして、当てはまっているようでしたら、できるだけ早く、金融機関や当社のような任意売却専門業者へのご相談をオススメします

また、昨今では次のような事情に該当する方も、任意売却によって住宅ローンの精算をされることが多くなりました。

  • 離婚を機にマイホームを処分して、スッキリしたい方

離婚後、元夫が慰謝料・養育費代わりに住宅ローンを支払い、元妻と子どもが住み続けるという清算方法もよくありますが、「元夫が払ってくれていると思っていたら、突然競売開始の知らせが届いた...」「連帯保証人であった元妻のところへ、突然一括弁済請求が届いた」といったトラブルになりがちです。

そうしたトラブルを避けるため、また、「財産分与が面倒」「スッキリして、人生を歩み直したい」などとお考えになる(元)ご夫婦は、任意売却で住宅ローンを精算されることが多いです。

住宅ローンの清算方法は、任意売却の他にもありますか?

繰り返しになりますが、住宅ローンの返済が滞って期限の利益を喪失、債権回収会社や保証会社に権利が移ってしまうと、残債の一括返済を求められます。期限の利益を喪失すると、それまでのように毎月分割返済することはできなくなり、次の3つの選択肢の中から清算方法を選択しなければなりません。

  1. 一括返済
  2. 任意売却
  3. 競売

住宅ローンの返済が滞ってしまうのは、収入減などの経済的な理由であることが多いです。ですので、残債を一括返済できるだけの余裕、貯蓄をお持ちで「一括返済」ができる方は多くありません。

従って、「任意売却」と「競売」のいずれかが現実的な選択肢となりますが、「競売」にはあまりに大きな不都合があるため(後にお話します)、「任意売却」が唯一の現実的な選択肢と言えます

ただ、「任意売却」という選択肢をご存知なく「競売」で強制的に住宅ローンを清算され、その後も重くのしかかる残債の清算で辛い毎日を送られる方も多くいらっしゃるのが現実です。
当社はそうした方々を一人でも減らしたい一心で、任意売却での支援を行っています。

任意売却で得られるベネフィット

言い換えますと「住宅ローンの返済が難しくなったとき、滞ってしまったとき、それを解決する手段として任意売却を選択すべき理由」です。

競売と比較して、ベネフィットとして次のようなことが挙げられます。

  • ① 住宅ローンの残債を最小限に抑えられ、生活を再建できる
  • ② 周囲に知られず解決できるので、精神的負担を軽く済ませられる
  • ③ リースバックを活用すれば誰にも気付かれず、これまで通り住み続けられる
  • ④ 任意売却後の残債を分割返済できる
  • ⑤ 連帯保証人や連帯債務者への影響を最小限にとどめられ、責任を果たせる

それぞれ、詳しくご説明しましょう。

① 住宅ローンの残債を最少限に抑えられ、生活を再建できる

現実として、任意売却してその売却益すべてを残債の返済へ充てても、すべてを支払い切れることは多くありません。しかし、任意売却であれば一般市場の相場で売買できますので、競売と比較すると高額で売却でき、売却後もなお残る債務を最少限に抑えられます

また、その残る債務は無理のない範囲で分割返済できますので、その後の生活再建の計画を立てやすいのです。

一方で、競売の場合。先にもお話した通り、競売市場は不動産会社の仕入れの場として活用されており、一般市場での相場と比べるとわずか6〜7割程度で売買されてしまいます。そのため、競売では売却益を住宅ローンの残債の支払いに充てても完済には程遠く、変わらず多額の債務が残ります。例えば、上図に示す例ですと、700万円もの差です。

競売により住むところを失った上、多額の債務も残ったままに。さらに、その債務の一括返済を求められます。その後は日々の生活すらままならぬものとなることは、想像に難くありません。

② 周囲に知られず解決できるので、精神的負担を軽く済ませられる

やはり、ご近所さんや知人・友人の方々、職場の方々には「知られたくない」というお気持ち・お考えは当然だと思います。任意売却であれば、それを実現できます。

任意売却では、一般の不動産市場で通常の不動産と同じ販売活動を行います。そのため、第三者には住宅ローンの返済が難しくなったこと・滞ってしまったことが理由などと知られることなく、マイホームを売却できるのです。
ご相談・ご依頼をいただいたときに、既に競売開始へ至ってしまっていることもございますが、債権者から任意売却の合意を得て競売を取り下げれば、競売情報は削除され、誰からも見られなくなります。

任意売却ならば周囲に知られず解決でき、精神的負担も軽く済ませられます。

一方、債権者によって競売の申し立てがなされると、それが裁判所で公開(配当要求公告)され、名前や住所といった個人情報が公になってしまいます​。不動産会社や貸金業者などが自宅に訪れるなどして生活環境に変化を感じるようにもなり、競売に参加する不動産会社が現地調査をおこなったり、チラシによる販売活動なども行われたりで、競売になってしまったことはどうしても近隣に知れ渡ってしまいます。

③ リースバックを活用すれば誰にも気付かれず、これまで通り住み続けられる

売却後もそのまま住み続けられるという、なんとも信じられないような方法があります。
「リースバック」と呼ばれる特殊な任意売却です。

リースバックとは、協力者(家族・知人・投資家など)に任意売却でマイホームを購入してもらい、その後はその協力者へ家賃を支払うことでマイホームに住み続ける方法です。生活環境を変えることなく、これまで通りマイホームのように住み続けられます。

  • 子どもの生活環境を変えたくない、転校はさせたくない
  • 店舗や事務所として利用しているため、引っ越しはできない
  • 今は金銭的に苦しいが、将来的に買い戻したい

このようなご希望を実現できるのは、任意売却だからこそです。

④ 任意売却後の残債を分割返済できる

任意売却しても住宅ローンを完済、清算できることは多くないことはお話しました。ただ、そうして任意売却後も残ってしまった債務は、ご依頼者さまと債権者との協議の上で無理のない範囲での分割返済ができます

なぜそのようなことができるのか? それは、そもそも住宅ローンの返済が難しくなったから任意売却したにも関わらず、元々の月々の返済額を支払って残債務を清算することなど、現実不可能だからです。債権者はそうした現実を理解した上で、残債の返済計画の話し合いの席についてくれます。

一方、競売に至ってしまった場合。多額の借金が残ってしまうため、それを支払えないために自己破産を検討される方が数多くいらっしゃいます
しかし、住宅ローンの場合はまず連帯保証人の方がついておられますから、その方が残債の一括返済を迫られることになり迷惑をかけてしまうことになるため、結局は自己破産できず二重苦で苦しむ方が多いのが現実です。

⑤ 連帯保証人や連帯債務者への影響を最小限にとどめられ、責任を果たせる

法律上、売却後に残る借金の返済義務は、連帯保証人や連帯債務者にも影響が及びます。そのため、高く売却できる任意売却であれば、連帯保証人や連帯債務者への影響を最小限に留められ、責任も果たせられます。
また、残った借金についてその返済計画を立て直す機会が設けられます。その計画通り支払えていることが前提にはなりますが、任意売却であれば連帯保証人には請求がされないこともあります

一方、残った借金の返済計画を立て直せる機会がない競売では、当然連帯保証人へも請求が及ぶことになります。さらに、競売によって多額の借金が残ったことで自己破産することになってしまえば、これもまた連帯保証人へ影響が及ぶことになってしまいます

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競売に至ってしまうと、こんな不都合が...

先ほど、「競売」にはあまりに大きな不都合があるとお話しました。その不都合について、具体的にお話していきます。

競売とは、債務者(マイホームの持ち主)が住宅ローンを支払えずに滞納してしまった際に、債権者(金融機関)が採る最終手段です。競売とは、住宅ローンの担保となっているモノ(マイホーム)を裁判所を通して差し押さえ、強制的に売却して債券を回収する方法です

競売になってしまうとマイホームと言えど、出て行かなかればなりません。引っ越し費用の持ち合わせがなければ、家財道具を置いたまま、体一つで家を出ていかなければならないこともあります。

また、競売ではどうしても安く売却されてしまいますので、その結果たくさんの借金が残ります。当然、それを返済しなければなりませんから、その後の生活にも影響を及ぼすことは必至です。

そして、何よりも競売による精神的負担の辛さ。競売の申立てがされると裁判所で名前や住所が公開され、入札に参加を考える不動産会社が物件調査を目的に自宅周辺に来るようになります。そうした変化に気付き、ご近所さんにも競売になったことが知られてしまうことがあるのです

住宅ローンの返済が滞って期限の利益を喪失、債権回収会社や保証会社から残債務の一括返済を迫られた場合。多くの方が競売、もしくは、任意売却のいずれかを選択することになります。

ただ、現実的に考えて、競売へ至ってしまった際の不都合は、あまりに大きく受け入れ難いものです。ですので、そうなってしまう前に、私どものような任意売却専門の業者へ相談されることをおすすめします

ここで改めて、競売と任意売却の違いを比較してみます。

競売と任意売却の比較

任意売却のご相談は無料、依頼費用もご用意不要です

当社でしたら、住宅ローンの返済に関するご相談は何度でも無料で承ります。また、任意売却のご依頼費用も、ご用意いただかなくて結構です。

これはつまり、今、手持ちの現金に余裕がなくても、不安なく相談・依頼ができるということです。

相談が無料である上に、任意売却の依頼費用までもを不要とできるのは、売却代金の中にご依頼費用(報酬)を諸費用の一部として組み込むからです。任意売却の成功時に、その売却代金からすべてが支払われるので、費用を別途ご用意いただく必要がないのです。

そして、それは当社へのご依頼費用(報酬)は成功報酬ということ。言い換えますと、任意売却に失敗したにも関わらず、ご依頼者さまへ費用を請求するようなことはございません。ですので、安心してご相談・ご依頼ください。

何度でもご相談は無料です

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次はあなたの悩みを解決させてください。

矢田 倫基
烏丸リアルマネジメント株式会社
代表取締役
  • 宅地建物取引士
  • 任意売却コンサルタント
矢田 明日香
矢田明日香司法書士行政書士事務所
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任意売却に不都合はないの??

任意売却の良いことばかり言って、ダメなところを隠しているのでは? と、お思いの方もいらっしゃるかもしれません。

もちろん、通常の不動産売却と比較すれば、任意売却にも不都合なことはあります。以下にご紹介します。

個人信用情報に履歴が残ってしまう

ここでの「個人信用情報」とは、金融機関やクレジットカード会社などが個人に対する融資の可否を判断する際に利用する情報のことです。住宅ローンを3ヵ月以上滞納したり、代位弁済が生じたりした場合は、信用情報機関にそれが登録される可能性があります。一般的に言われる「ブラック」という状態になるということです。

とは言え、これは任意売却に限ったこと...ではありません。競売の場合でも同様です。任意売却を認めてもらうには、住宅ローンを滞納したという事実が必要となりますので、その結果として個人信用情報に登録される可能性があるということです。

完済、自己破産手続きが完了してから5年経過すれば、ブラックからホワイトになります。任意売却して5年経て事故履歴が消えるのではなく、完済、破産手続きなどによって借金問題が解決してから5年で、事故履歴が消えるとされています。

新たにクレジットカードを作れなくなる

前でお話したように、個人に対する融資の判断基準となる個人信用情報に履歴が残っている間は、それを利用している金融機関やクレジットカード会社からはお金を借りることが難しくなります。

ただ、まったくできなくなるか...!? というと、そうではありません。ですので、「クレジットカードを作りにくい状態になる」との表現が適切かもしれません。

一方、競売となった場合には、残債務を整理する手段として自己破産を選択されることが多いですが、自己破産すると作れる・作れないの前に、今ある手持ちのクレジットカードはすべて使えなくなってしまいます。

連帯債務者・連帯保証人などの同意が必要

連帯債務者・連帯保証人がいれば、その方から任意売却に対する同意を得なければなりません。

昨今では、共働き世帯が増え、ご夫婦共同でマイホームを所有されているご家庭が多く見られます。そうしたご家庭で離婚となった場合、ご事情によっては連帯債務者・連帯保証人である元夫・元妻と「連絡が取れない」「同意を得られない」といったこともよくあります。このような場合、任意売却できません。

なお、そのような場合には、当社が間に入って任意売却に同意いただけるよう交渉いたします。

どこへ相談・依頼すれば良いのか? がわかりづらい

これは不都合と呼んで良いものか、判断に迷うところですが、悪質な任意売却業者に騙されてしまう方も少なくないようですので、不都合としてご紹介いたします。

通常、不動産の売却相談と言えば、近隣の不動産会社や名の知れた大手の不動産会社へされると思います。しかし、住宅ローン返済が滞っての任意売却の場合、通常の不動産売買とは異なり、法律の知識やそもそもの任意売却の知識・経験が必要です。そのため、任意売却専門の不動産会社へ相談しなければなりません。

ただ、インターネットで「住宅ローン滞納相談」のようなキーワードで検索してみると、不動産会社や任意売却支援団体、さらには法律事務所などのホームページが数多くヒットして、「どこへ相談・依頼すれば良いのか...」とわかりづらいのです。

任意売却が成功するか? は、任意売却専門としての力量に依存するところが大きいですが、その判断を誤る、すなわち、相談・依頼先を誤ると高額な手数料を取られたり、いつまで経っても売れずに結局競売になってしまったりなど、目も当てられない状況になることもあります。

ですので、「その相談・依頼先は十分信用に足るか?」を慎重に見極めてください。

なお、「任意売却業者の選び方」に関連して、いくつかコラムを執筆しておりますので、それぞれご一読ください。

ところで、銀行などの金融機関が任意売却に応じてくれるのはナゼでしょうか?

全額返済できないにも関わらず、銀行はなぜ、任意売却でなら不動産の売却を認めてくれるのでしょうか?
それは、銀行にとっても大きなメリットがあるからです。少し詳しくご説明しましょう。

まず、住宅ローンの滞納を続けてしまうと、「住宅ローンという融資」を受けている債務者は住宅ローンを分割で返済できる権利(これを「期限の利益」と呼びます)を失います。そして、融資していた側である銀行など金融機関は、残債務(残っている住宅ローンの全額)を一括で返済することを要求します。

その残債務を一括で返済できない場合、金融機関は担保となっている不動産、すなわち、マイホームを強制的に売却し、その売却代金から融資していたお金をできるだけ回収しようとします。これが、競売です。
銀行など金融機関は、裁判所へ競売の申し立てをし、不動産を強制的に売却します。

ところが、競売は銀行にとってあまり得策とは言えない回収手段なのです

なぜなら、競売だと回収できる金額がかなり少なくなってしまうからです。競売市場は不動産会社が仕入れの場として活用しているため、とても安い金額(一般市場相場の6〜7割程度)でしか値がつかないためです。

一方、任意売却では一般市場で販売活動を行うため、一般市場相場で売却できます。競売市場よりも高額で売却できるので、銀行は競売と比較してより多く融資を回収できるのです。
そのため、銀行は任意売却の方が利益が大きい、つまり、より多く回収できると考え、任意売却を認めてくれるのです。
  
従って、銀行から債務者へ「任意売却しませんか?」と提案されることもありますし、当社のような任意売却専門業者へ「ご相談を受けたので、お客さまを担当してもらえませんか?」と銀行から打診されることもあります。

当社での任意売却による解決事例

  • 京都府相楽郡精華町 / 当時46歳 / 男性

    夫の起業がキッカケの生活苦。離婚後の住宅ローン滞納を任意売却で清算、前向きな生活ができるように

    ご相談の時期 山田さん夫妻が当社へ相談に来られたのは、二人が離婚を決意して間もないときでした。また、住宅ローンは滞納2ケ月を越し、銀行から返済を促すハガキが届いている状況でもありました。 ご相談内容 ...
  • 京都府長岡京市 / 当時51歳 / 男性

    任意売却と自己破産の組み合わせで全てを解決!

    ご相談の時期 今井さんが当社へ相談に来られたのは銀行から「代位弁済予告通知書」と題した内容証明書が送られてきたときでした。 その書面には普段聞きなれない法律用語が記載され、不安になって当社へ相談に来...
  • 京都府城陽市 / 当時60代 / 夫妻

    自宅兼店舗のリースバックに成功。自宅への住み続けはもちろん、美容院の存続にも成功

    ご相談の時期 岩下さん夫婦が当社へ相談こられたのは、裁判所から「担保不動産競売開始決定」の通知が届いたときでした。また、来週、裁判所の執行官が自宅を見に来るといことで、心配になり当社へ来られました。...
  • 京都市伏見区 / 当時45歳 / 男性

    離婚で住宅ローンが支払えなくなった

    ご相談の時期 山田さんが当社へ相談に来られたのは、住宅ローンの滞納が3回を越し、銀行から「代位弁済」と記された内容証明書を受け取った時期でした。これまで簡易なハガキの督促状だったものがかしこまった文...

任意売却に関してよくいただくご質問

  • 任意売却することは本当に誰にも知られませんか?

    100%誰にも知られずに任意売却することはできません。と言うのも、買主さんへ任意売却物件であることを伝えなければならないからです。ただし、任意売却に至った理由や、売主さんがどのような人なのか? といった、売却には関係のないことを伝えることはありません。ですので、プライバシーは守られます。
  • 任意売却が終わった後の残債務はどうなるのですか?

    残債務の請求を受けます。ただし、任意売却では銀行との間でその返済計画を見直す機会が設けられます。残金の額の大小に関係なく、その方の収入と支出のバランスから返済額が決定され、一般的には毎月10,000円程の返済となる方が多いです。生活を脅かされるような請求を受けることはありません。
  • 任意売却の成功率はどのくらいですか?

    任意売却の成功率は、競売の申し立てがされる前でしたら91%、競売が申し立てされた後でしたら68%です。この数値は当社の統計にもとづくものです。これほどまでに成功率が高くなることからも、任意売却は銀行にとってもかなりのメリットがある不動産売却の手段であることがわかります。

住宅ローン返済・滞納のお悩みは必ず解決できます。私たち専門家へご相談ください

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ほんの少しの勇気を出して、一歩踏み出してみませんか? ご相談をお待ちしています。

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当社へご相談・ご依頼いただくベネフィット

  • ご依頼時の費用負担がありません

    「今、お金の余裕がないから依頼できない...」と諦めないでください。ご相談が無料であるのはもちろんですが、任意売却の依頼費用をお支払いいただく必要がございません。

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    住宅ローン返済にお困りの方が同時に抱えてらっしゃることが多い「債務整理」や「離婚問題」など、法律が絡むお悩みも併せてご相談いただけます。

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でも、ご安心ください。当社は法律で定められた「不動産売買の仲介手数料」しかいただきません。任意売却を希望される方はもちろん、住宅ローンの返済でお困りの方々の多くは、そもそも経済的な事情でお悩みのハズです。
当社では、別途費用をご用意いただいたり、高額な報酬を支払っていただいたりすることはございません。

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