離婚するのでマイホームを処分したいのですがオーバーローンで困っています...どうすれば良いですか?

目次

離婚の際、悩みのタネになりがちなのが返済中の住宅ローン

賃貸にお住まいであれば解約すれば良いだけですが、一戸建てやマンションを購入され、その住宅ローン返済の真っ只中であるご夫婦である場合はそうもいきません。住宅ローンが離婚を考え直さざるを得ないほど、離婚を思い留まらざるを得ないほど、大きな障壁となることは紛れもない事実です。

しかし、正しい知識にもとづいて夫婦でキチンと話し合い、適切な専門家・専門会社へ相談すれば、まず解決できる問題です。しかし、何も対処せず離婚するとトラブルの原因に...ですから、決して先送りせず、住宅ローンの問題は離婚時にキチンと対処しておきましょう

さて、離婚すると決めたとき、離婚したいと思ったとき、その住宅ローンの問題をどのように解消すれば良いのか? 当社でもそんなご相談が数多く寄せられます。

特に「オーバーローン」な状態にあるご夫婦からは、次に示すようなご相談をよくいただきます。

こんなお悩みありませんか?

  • ① 住宅ローンがまだたくさん残っていて、自己資金もなく、マイホームを売ろうにも売れない
  • ② (夫、もしくは、妻のいずれかが)離婚後もこのまま住み続けるしかないのでしょうか?
  • ③ 住宅ローンは完済するまで払い続けるしか方法がないのでしょうか?
  • ④ 連帯保証人を外したい(連帯保証人から外れたい)
  • ⑤ 連帯債務者を外したい(連帯債務者から外れたい)
  • ⑥ 二人の持ち分(共有持分)を単独名義にしたい
  • ⑦ 「任意売却」という方法があると聞いたのですが...

「オーバーローン」とは、「マイホームの査定額が住宅ローンの残債よりも低く、売却益をすべて住宅ローンの返済に充てたとしても負債が残ってしまう状態」のことです。

マイホームを売却するには、完済して抵当権を外すことが大前提。そのため、オーバーローン状態で売ろうにも売れず...でお悩みになり、ご相談にいらっしゃる方が多いのです。

「アンダーローン」な状態、つまり、「マイホームの査定額が住宅ローンの残債よりも高い状態」であれば、売却して住宅ローンを完済、スッキリ離婚できます。残った売却益をを財産分与で分け合うのが一般的です。

任意売却ならオーバーローンでも住宅ローンを清算できます

結論からお伝えすると、⑦にある「任意売却」という方法であれば、オーバーローン状態であってもマイホームを処分(売却)でき、住宅ローンに精算してキレイに離婚できます。住宅ローン返済・滞納のお悩み解決を専門としている当社が詳しくご説明します。

ぜひ最後までお読みください。

それでは、まず「なぜ、離婚時(離婚前)に住宅ローンを清算しておくべきなのか?」その理由を知っていただくために、オーバーローンであることを理由に住宅ローンの問題を解決せずに離婚すると、どのようなことが起こりうるのかをお伝えします。

住宅ローンが残ったまま離婚すると、どんなことが起きますか?

オーバーローンであることを理由に住宅ローンを清算せずに離婚すると、数年後には次に挙げるようなトラブルに会ってしまう可能性が高いです。

  • 経済的負担が重く生活が苦しくなり、住宅ローンを支払えなくなる
  • ある日突然、銀行から自分宛てに督促ハガキが届く
  • ある日突然、自分が銀行から一括弁済請求を受ける
  • 将来、売却したくなったときに売却できない
  • 税金やその他ローンなどの滞納があると、差押えが入ったり、競売になったりすることがある

経済的負担が重く生活が苦しくなり、住宅ローンを支払えなくなる

住宅ローンの名義人は夫であることがほとんどですが、夫の収入だけでなく妻の収入も頼りにして住宅ローンを組み、支払っている場合も多いです。もちろん、その逆の場合もありますが、いずれにしても離婚となれば一人で返済することになります。そもそも、二人の収入を合算して住宅ローンを返済しつつ生計を立てていた家計であれば、一人の収入だけで返済を続けられないのは明白です。

また夫と妻、いずれかが家を出て行くことになれば、実家へ戻らない限りは家賃が必要になります。慰謝料や養育費の支払いもあるでしょうし、離婚後に新たなパートナーと出会い、新たな生活を始める可能性もあります。

そうして出費が多くなれば必然的に住宅ローン返済の経済的負担は重くなり、その結果、厳しい状況の中で住宅ローンを支払えなくなってしまうことがあります。

ある日突然、銀行から自分宛てに督促ハガキが届く

連帯債務者が付いた住宅ローンを解消せずに離婚した場合、「夫(妻)が住宅ローンを支払う」旨の約束をして離婚したとしても、元夫(元妻)が住宅ローンを滞納すればスグに連帯債務者の元妻(元夫)へも督促のハガキが届きます。

「離婚時に元夫(元妻)が支払う約束した」としても二人の間の決めごとに過ぎず、法律上、連帯債務者が銀行からの請求を拒むことはできません

ある日突然、自分が銀行から一括弁済請求を受ける

連帯保証人が付いた住宅ローンを解消せずに離婚した場合、ある日突然、連帯保証人である元妻(元夫)が銀行から請求を受けることがあります。その原因は、やはり元夫(元妻)が住宅ローンを滞納したことによるものです。

特に、連帯保証人が請求を受ける時期は、主債務者である元夫(元妻)と銀行との間で取り交わされた住宅ローン契約が解除された後ですので、既に「期限の利益」を喪失した後になり、分割返済できない状況になってしまています。つまり、連帯保証人である元妻(元夫)は住宅ローンの残金すべてを一括で支払わなければならない(これを「一括弁済請求」と呼びます)責任を突然、負わされてしまうのです。

「銀行はわざと遅くに言うのか?」と思われるかもしれませんが、銀行の手続きは手順通り。連帯保証人への請求時期は一般的に「時すでに遅し」の段階であることがほとんどです。
一方、上述の連帯債務者への督促は一括弁済請求される前の滞納時点で行われるので、手立てを打てます。

将来、売却したくなったときに売却できない

共有持分が付いている、または、連帯債務者が付いている住宅ローンを解消せずに離婚した場合、将来、売却したくなったときに売却できないトラブルになる可能性があります。

不動産を売却する際には、共有者全員の売却同意を書面で確認できなければなりません。また、持分(名義)がなくとも連帯債務者がついていれば、その者の協力が必要です。そして売却時、抵当権は必ず抹消しなければなりませんが、抹消するには主債務者と連帯債務者の協力が必要になります。

円満な離婚...というのは案外少ないもので、離婚して何年も経つと相手がどこで何をしているのかもわからず、携帯電話番号も変わっていて連絡もとれない状況であることは決して珍しくありません。そのような場合、売却できず困ってしまうのです。

税金やその他ローンなどの滞納があると、差押えが入ったり、競売になったりすることがある

住宅ローンの返済が残った状態で離婚した場合、その名義人(所有者)に税金滞納やその他ローン(消費者金融やクレジットなど)の返済で滞納があると、自宅を差押えられたり、競売になったりする可能性があります。また、名義人が自己破産などすると、競売によって自宅が処分されることになります。

オーバーローンが理由、あるいは、慰謝料・養育費代わりに元夫が住宅ローンを支払い、離婚後も元妻と子がそのまま自宅に住み続ける選択をされる元ご夫婦もいらっしゃいますが、最悪の場合では元妻と子は家を出て行かなければならない事態となります。


こうしたトラブルは決して珍しいことではありません。離婚後しばらく経った方から良くいただくご相談は、「離婚後も元妻と子が家に住み続けていたところ、住宅ローンの支払いを約束した元夫が滞納してしまい、連帯保証人であった元妻が一括弁済請求を受けた」というものです。

「一人の収入ではどうにもならず...」というご相談や、新たなパートナーと出会い再婚されて「住宅ローンと家賃の両方を払えるだけの余裕は...」というご相談。さらには「自分が住んでいない家のローンをなぜ払わなければならないのか?」という感情が芽生えて返済を辞められたというご相談など...

このように、離婚後も元夫・元妻のどちらか一方が住宅ローン返済を続けるのは、長い目で見ると現実的に大変難しいこと。離婚時にはどうしても気持ちが先走って感情的になりがちですが、そこは冷静に、マイホームを売却して住宅ローンを清算しておくことは、とても重要なのです。

そこでもし、「住宅ローンがまだたくさん残っていて、自己資金もなく、マイホームを売ろうにも売れない」とオーバーローンでお悩みでしたら、「任意売却」という方法をぜひ検討してみてください

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任意売却ならオーバーローンでもマイホームを処分・売却できます

任意売却とは?

任意売却とは、不動産を売却しても住宅ローンなどの債務(借金)が残ってしまう場合でも、債権者である銀行などから合意・和解を得て不動産を売却することです

通常、不動産を売却するには、登記簿に記載されている住宅ローンの抵当権(担保)を抹消しなければなりません。そして、それを抹消するには不動産を売却するなどして、残っている住宅ローンを全額返済することが条件になります。

しかし、会社の倒産やリストラ、給与減やボーナスカット、転職、事故や病気での入院や療養による収入減などが原因で経済的に困窮してしまっていて、今後住宅ローンを支払っていける見込みがない。さらには、その不動産を売却しても残る債務を返済できる見込みもない。そのような、経済的に困難な状況にある方に限っては、住宅ローンの債権者である銀行など金融機関は「任意売却」による住宅ローン清算を認めてくれます

離婚時に任意売却を認めてもらえる理由

一見、離婚とはまったく関係なさそうですが、実は離婚においても任意売却は認めてもらえます。なぜなら、住宅ローンを清算せず離婚した夫婦の間で、上述したような返済が滞ってしまうトラブルが低くはない確率で発生するからです。

離婚が原因となって返済が滞り、さらには競売へと至ると不動産は安価に売却され、銀行は住宅ローンという融資を十分に回収できなくなってしまいます。それを避けるために銀行などの金融機関は、融資をより多く回収できる任意売却を認めてくれるのです。

もちろん、任意売却のベネフィット(都合の良いこと、得になること)は銀行だけが得られるものではありません。「離婚するのでマイホームを処分したいのだけど、オーバーローンでどうしようもない...」とお困りのあなたにもベネフィットがあります。

あなたが任意売却で得られるベネフィットはたくさんあります。順に挙げてみましょう。

任意売却で得られるベネフィット

住宅ローンの毎月の返済額を見直してもらえ、離婚後の経済的負担を軽減させられる

上述しましたが、任意売却は「住宅ローンの返済が困難になった方々を対象とした不動産売却の方法」です。ですので、任意売却後も毎月、以前と同額の返済を求められるようなことにはなりません。そもそも、返済ができなくなる・できなくなったから任意売却をするのです。債権者である銀行はそうした現実を理解した上で、残債の返済計画の話し合いの席についてくれます。任意売却後の住宅ローンの毎月の返済額は、必ず見直されます

また、返済額が銀行によって一方的に決められることはなく、その方の収入と支出のバランスをみて返済額は決められます。任意売却後の残債務が多い少ないによって返済額が決められることはありません。任意売却をする際、「生活状況報告書」や「生活収支表」といった書類を記入し、銀行へ提出すれば、それにもとづいて債務者主導で返済額を決められるのです。

一方、競売へ至ってしまうと多額の借金が残ってしまうため、自己破産を検討される方が数多くいらっしゃいます。

競売になるなどのトラブルを未然に回避できる

競売の申し立てがなされると、それが裁判所で公開(配当要求公告)され、名前や住所といった個人情報が公になってしまいます。これは、連帯債務者についても同様です。

そうなると、不動産会社や貸金業者などが自宅に訪れるなどして生活環境に変化を感じるようにもなり、競売に参加する不動産会社が現地調査を行ったり、チラシによる販売活動なども行われたりで、競売になってしまったことはどうしても近隣に知れ渡ってしまいます。離婚後、(元)夫が出ていき、(元)妻と子がそのまま住み続けている場合でしたら、その精神的負担は計り知れません。

一方、任意売却ならば周囲に知られず解決でき、精神的負担も軽く済ませられます

共有持分など不動産の権利関係も、二人の関係もキレイに清算できる

離婚をして、共有持分の不動産をそのままにしていると、将来、売却などする際にトラブルの原因となる可能性があります。

一番多いトラブルは、相手方と連絡を取れず、不動産を売却したくても売却できないトラブルです。そのため、離婚後も相手方とは常に連絡を取れる状態にしておかなければならず、結局、共有持分の不動産があるがために、離婚をしても二人の関係を切れないことになります。

そして、もう一つ。次に多いトラブルは、離婚後、一方が借金を作り、その返済ができなくなってしまったときに、その共有持分の不動産に差押えが入ったり、競売になったりするトラブルです。共有持分不動産は、一方の状況の変化に他方も影響され被害を受ける可能性が高く、離婚の際に最もやっかいな権利関係と言えます。

離婚手続きと同時に任意売却しておけば、こうしたトラブルを未然に防げますし、二人の関係を完全に断ち切れます

連帯保証人や連帯債務者への影響を最小限に抑えられる

任意売却は不動産を市場相場で売却できるため、残債務を最小限に抑えられます。それにより、住宅ローンの名義人ご本人はもちろん、連帯保証人や連帯債務者の方への迷惑も最小限に留められます。

金融機関によっては、任意売却後に主債務者が返済計画にもとづいて遅滞なく返済をしている限り、連帯保証人へ請求をしないこともあります。仮に請求されたとしても無理な返済を求められることはなく、その方の収入状況に応じた返済計画を建てられます。

一方、競売へ至った場合には、自己破産を検討される方が多いです。しかし、連帯保証人の方が残債の一括返済を迫られることになるので、自己破産できず二重苦で苦しむ方が多いのが現実です。

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「離婚と住宅ローン」に関して、よくいただくご質問

  • 離婚すること・したことは、銀行へ報告しなければなりませんか?

    厳密なところ、離婚すること・したことは銀行へ報告しなければ、契約違反になります。しかし、報告したところで何ら変わらず、実際のところペナルティーのようなことが発生した事例を耳にしたことはありません。ですので、報告したくなければしないでも良いように思います。
  • 離婚でも任意売却はできるのですか?

    可能です。離婚が原因で住宅ローンの返済ができなくなった方、また、住宅ローンの支払いができなくなる恐れがある方であれば、任意売却が認められます。
  • 住宅ローンが残っている状態ですが、共有名義であるマイホームの名義を妻のみに変えられますか?(単独名義にできますか?)

    名義(所有権)の変更は法律上は可能です。ただし、銀行への報告なく名義変更した場合にそれは厳密には契約違反となってしまうことは、認識しておいてください。また、名義変更しても住宅ローンを完済しない限りは、抵当権を抹消できません。抵当権が付いてる限りは銀行に担保を取られていることに変わりがないことも認識しておいてください。
  • 独身時代に貯めたお金を住宅ローンの頭金にしたのですが、離婚時の財産分与で返してもらえますか?

    住宅購入時におけるそれぞれの「寄与度(貢献度)」を算出し、財産を分配します。また、住宅ローンの債務状態が「アンダーローン」なのか?「オーバーローン」なのか? でも異なります。ただ、貯めたお金全額を返してもらえるのは、難しいと言えます。
  • 離婚後は元夫が住宅ローンを支払い、元妻と子どもがそのまま自宅に住み続ける場合の注意点を教えてください

    元夫に住宅ローンを滞納されてしまうリスクは否めません。滞納されてしまい競売へ至ってしまえば、元妻と子は家を出て行かざるをえません。元夫に家を売却されてしまうリスクも考えられます。こうしたトラブルを防ぐために、離婚前に公正証書を作成してリスクを軽減させておきましょう。さらには、任意売却でキレイに清算されることもオススメです。
  • オーバーローン状態での財産分与はどうすれば良いですか?

    「オーバーローン」な状態の場合、法律上は自宅は財産分与の対象には含まれません。つまり、財産分与してもお金を受け取れることはありません。もし、住宅ローンの他にプラスの財産があれば、それらから住宅ローンのマイナス分が差し引かれ、残ったプラスの財産が共有財産となって夫婦で分与されます。
  • 離婚を理由に、連帯保証人・連帯債務者を外れること・外すことはできますか?

    一度なってしまった連帯保証人・連帯債務者から、離婚を理由に外れることは非常に難しいです。ですので、そのような状況で離婚される場合には、今後生じるかもしれないトラブルを最小限に抑えるために公正証書を作成するなどして、そのリスクに備えられることをオススメします。

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離婚は決して悪いことではありません。むしろ、「生産的な解決」だと思いませんか?

当社のホームページを訪問され、ここまでスクロールされ、さらにはこのメッセージまでお読みいただいたのでしたら、ずっと思い悩み、考えに考えた結論だと思います。でも、将来のこと、さらにはお子さんのことを考えると、出した結論にどうしても迷いが生じてしまいがちです。だからこそ、心を強く持って、解決すべきことと向き合ってください。

離婚したものの生活は一層キツくなってしまった...子供に申し訳ない...

そんな思いにならないように、今、ほんの少しで結構ですから勇気を出して私たちへご連絡・ご相談ください。きっと、その瞬間から解決が始まり、心に余裕を持てるようになるはずです。不安な気持ちがきっと和らぎます。そして、解決のための選択肢もでてきます。

私たちは、住宅ローン返済・滞納のお悩みを解決できる専門家です。あなたの悩みを必ず解決できます。

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