住宅ローンの返済が難しくなったのですが、それでもどうにかしてマイホームへ住み続けたいです。何か方法はありますか?

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こんなお悩みありませんか?

  • せっかく手に入れたマイホームだから、手放したくはない!
  • 小・中学校へ通う子どもがいるので、通う学校は変えたくない!
  • 高齢の両親と同居しているので、転居したくない!
  • 住み慣れたこの家に、これからも住み続けたい!
  • 店舗兼事務所なので転居できない!
  • 競売にかけられ、売られてしまうのだけは避けたい!
  • 住宅ローンの滞納は任意売却で解決できるらしいが、家がなくなってしまうのは嫌だ!
  • 虫が良いかもしれないが、何とかしてこのまま住み続けたい!

せっかく手に入れたマイホーム。できることなら手放したくないですよね?

住宅ローンの返済が難しくなった、できなくなった...とは言え、できることなら手放したくはないですよね?

思い入れや思い出があるのはもちろん、特に小学校や中学校へ通うお子さんがまだいらっしゃるご家庭であれば、「引っ越しを避けたい」というご希望もお持ちでしょう。

中には、「住み続けたい!と思うのは、虫の良い話なのかもしれない...」とご自分を責めている方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、「どうにかして住み続けたい!」のが本心ですよね?
誰にも相談できないつらい悩み、早くなんとか解決してスッキリしたいですよね?

安心してください。住宅ローンの返済が難しくなった、できなくなったときでも、そのまま住み続けられる方法があります。

住宅ローンの返済が難しくなっても、そのままマイホームへ住み続けられる3つの方法

リースバックで住み続ける

「リースバック」は、任意売却の発展形。まず、信頼できる協力者(不動産会社、投資会社や一般投資家など)を募って自宅を一旦買い取ってもらい、その売却代金で住宅ローンを支払います。そして、売却後に協力者と賃貸契約を結び、賃貸住宅としてそのまま住み続ける方法です。

賃貸契約ではありますが一般的な賃貸契約とは異なり、保証金や礼金などは発生しません。また、「買戻し特約」を付けておけば、将来家計の状況が好転して金銭的に余裕ができたときに、自宅の所有権(名義)を取り戻すこともできます。

もちろん、その家賃も支払えなくなってしまった場合は、退去しなければなりません。しかし、苦しい時期は今だけであるとわかっている場合には、検討の余地がある方法です。

なお、リースバックには投資知識や投資経験が必要となりますし、投資会社や一般投資家などとのつながりや信用があってこそ実現できるものです。任意売却の知識や実績があることはもちろん、当社のようなリースバックにも強い専門業者を選んで相談なさることが、リースバックの成否を決める重要な要素です

リースバックのメリット

  • 敷金・礼金なしの賃貸契約である
  • 希望次第で「買戻し特約」を付けられる
  • 固定資産税の負担がなくなる
  • 債務整理と組み合わせれば、借金問題も解決できる
  • 住宅ローンの債務を減らせる、なくせる
  • 近隣の相場家賃よりも安く住めることが多い

リースバックのデメリット

  • 自宅の名義を第三者に変えなければならない
  • 家賃が発生する
  • オーバーローンの場合は債権者の許可が必要である

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個人再生で住み続ける

「個人再生」とは、裁判所を介して借金問題を解決する債務整理のひとつで、借金を5分の1まで圧縮できる法律手続きです。

住宅ローンの返済をできなくなる方には、住宅ローンの他にも借金があり、その返済の負担が大きいために住宅ローンの支払いも滞ってしまう...という方が、かなりいらっしゃいます。

「この借金の返済さえなければ、住宅ローンは十分支払える」といった方でしたら、その借金を個人再生で圧縮して家計の再生を図り、住宅ローンの支払いができるようになればマイホームに住み続けられます。

また、先にご紹介したリースバックとは異なり、自宅の名義を第三者に渡すこともありません。
借金問題を解消でき、マイホームを手放すことなく、住み続けられるのです。

さて、おわかりいただけていると思いますが、個人再生は返済が難しくなった住宅ローンの清算が目的ではありません。

個人再生は、住宅ローン以外の借金の支払いを圧縮する法律手続き。借金が原因で住宅ローンを返済できなくなった方で、その他借金の返済がなければ住宅ローンの返済ができるだけの収入がある方、安定した収入がある方が対象の解決方法であることは、ご承知おきください。

「この借金の返済さえなければ、住宅ローンはキチンと支払えるのに...」という方でしたら、個人再生を検討される余地は十分にあります。

なお、個人再生は法律手続きですので、相談先は弁護士や司法書士がいる法律事務所です。
また、当社のような「不動産会社 + 法律事務所」を併せ持った会社へご相談になるのがオススメです。個人再生による解決が可能か?の判断、可能であった場合のお手続きはもちろん、逆にそれが難しかった場合にその他の選択肢のアドバイスが可能だからです。

個人再生のメリット

  • 自宅の名義を変える必要がない
  • 住宅ローン以外の借金が5分の1に減額される
  • 住宅ローンの返済額の見直しが可能である

個人再生のデメリット

  • 住宅ローンの滞納がはじまる前に相談しなければならない
  • 裁判所の許可が必要である
  • 申立てに費用がかかる(20~30万円)
  • 手続きに時間がかかる(半年から1年)
  • 個人信用情報上、ブラック扱いとなる
  • 従来通り、住宅ローンは返済していかなければならない

親子間売買 / 身内間売買で住み続ける

親子や身内の方に自宅を買い取ってもらい、その親子・身内の方と賃貸契約を結び、賃貸住宅としてそのまま住み続ける方法です。

先にご紹介したリースバックでは、投資家などの第三者を購入者(協力者)とします。それに対し、親子間売買 / 身内間売買では自身の子供や親、信用のおける身内の方を協力者(購入者)としますので、リースバックと比較してやはり「安心」です

ただし、課題もあります。

まず、協力者の方の資金調達が最大の難関です。潤沢な現金をお持ちであればまったく問題ありませんが、銀行から借り入れることがほとんどです。しかし、親子間売買 / 身内間売買の話となると銀行は極めて消極的で、相談しても断られることがほとんどなのです。もちろん、不動産の担保価値、協力者の収入状況など一定の条件をクリアさえすれば、融資してくれる銀行もありますから、根気よく当たってみてください。

そして、もう1つ課題になるのが税金の問題。売買価格を設定する際、安易に自分達に都合の良い価格で売買してはなりません。なぜなら、いい加減な価格設定をすると多額の贈与税や相続税、譲渡所得税が発生してしまうことがあるからです。ご注意ください。適正価格での取引をすることはもちろんですが、その後の税金面のこともしっかりと考えておかなければなりません。

ですので、親子間売買 / 身内間売買を検討される際には必ず当社のような専門家に相談し、アドバイスを得ることをオススメします

親子間・身内間売買のメリット

  • 協力者(購入者)が信頼できる人物である
  • 相続対策にもなる

親子間・身内間売買のデメリット

  • 資金調達(銀行融資)が難しい
  • 協力者は今後住宅ローンを組みにくくなる
  • 税制面での注意が必要である
  • 債権者の同意が必要である

1,200件を超える住宅ローン返済・滞納問題を解決してきたプロフェッショナルである当社があなたのお悩みも素早く解決いたします!私たち専門家へご相談ください

いますぐ無料相談をご利用ください。何度でも無料。法律相談も無料です。

烏丸リアルマネジメント株式会社
代表取締役
矢田 倫基

宅地建物取引士
任意売却コンサルタント

1974年生まれ 大阪府出身
近畿大学 理工学部 卒業

大手ゼネコンにて技術者として従事したのち心機一転、不動産業界へ転職。不動産コンサルティング会社在職中に偶然知った「任意売却」こそ「自分が一生を賭けてやるべき仕事」と直感、一念発起し退職。アポなしで任意売却の専門会社に飛び込み門前払いされるも諦めず、半年間手紙で熱意を伝え続けた末に採用される。真摯に任意売却と向き合い懸命に努力した結果、実績が認められて代表取締役へ就任したものの、独立。日本で初となる法律業務も扱う任意売却専門会社「烏丸リアルマネジメント」を設立し、現在に至る。
金融機関や士業者からの信頼が厚く、任意売却の専門家として全国各地で講演も行う。数多くの住宅ローン困窮者を救ってきた面談は「心のカウンセリング」と呼ばれ、関西圏のみならず全国から相談者が後を絶たない。
『幻冬舎ゴールドオンライン』、『マイベストプロ京都』にてコラム執筆中。著書に『住宅ローンが払えなくなったら読む本』(幻冬社)がある。

矢田明日香司法書士行政書士事務所
代表司法書士
矢田 明日香

司法書士 / 行政書士
日本司法支援センター法テラス 
契約司法書士

1983年生まれ 島根県出身
関西大学 法学部 卒業

大学在学中に親の借金で苦しむ友人の姿を目の当たりし、強い衝撃を受けたことをキッカケに司法書士を志す。現在、矢田明日香司法書士行政書士事務所の代表を務める。女性ならではの「心に寄り添ったコミュニケーション」を大切にし、相談者が抱える難解な法律問題を解決へ導くだけでなく、心のケアにも取り組んでいる。
「老若男女を問わず法律に触れて欲しい」という想いから、Α-ステーション FM京都89.4での番組出演、小学生や社会人向けの出張法律相談講座、各自治体での勉強会で講師活動などで積極的に情報発信している。

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住み続けに成功した当社での解決事例

  • 京都市上京区 / 当時41歳 / 女性

    離婚した弟に多額の借金と滞納が発覚。リースバック&セールで住み続け・買い戻し、受け継いだ土地を守ることにも成功

    ご相談の時期 原口さんの弟さん宛てに、簡易裁判所から「支払い督促」と記された書面が届き、自宅が競売になってしまうのではないかと思い、当社へ相談にこられました。 経緯とご相談内容 15年前、原口さんのお母...
  • 京都市南区 / 当時49歳 / 男性

    毎月17万円もの教育費で家計が破綻。個人再生で自宅を守り、借金問題も解決

    ご相談の時期 クレジットや消費者金融からお金を借りていた野口さんは、少しずつ借金が増えていっている状態にありました。いずれ返せなくなると判断し、当社へ相談に来られました。 経緯とご相談内容 野口さん夫...
  • 京都市上京区 / 当時73歳 / 男性

    連帯保証人である兄に突然降りかかった多額の借金。親子間売買で競売回避し、平穏な生活を取り戻しに成功

    ご相談の時期 小川さんが当社へ相談に来られたのは、裁判所から「強制競売の開始決定」という手紙が届いて間もない頃でした。それ以来、自宅にはたくさんの郵便物と、毎日のように怪しげな人が訪ねてきている状況...
  • 大阪府吹田市 / 当時40歳 / 男性

    認知症の父名義の不動産をリースバック任意売却「成年後見人」

    岩本さんが自宅を担保に700万円を借りたのは2012年のことでした。もともと飲食店で働いた岩本さんは、そのお金を資金として念願だった自分のお店を開いたのです。ところが経営は当初からうまくいかず、想定していたほどの収益をあげることができませんでした。返済が厳しいときはキャッシングやクレジットを使うことでなんとかしのいできたものの、返って借金が膨らみ、状況はどんどん悪化していきました。
  • 京都府城陽市 / 当時60代 / 夫妻

    自宅兼店舗のリースバックに成功。自宅への住み続けはもちろん、美容院の存続にも成功

    ご相談の時期 岩下さん夫婦が当社へ相談こられたのは、裁判所から「担保不動産競売開始決定」の通知が届いたときでした。また、来週、裁判所の執行官が自宅を見に来るといことで、心配になり当社へ来られました。...

よくいただくご質問

  • 親子間・身内間売買において、銀行が融資を嫌がるのはなぜですか?

    適正な金額で取引されない懸念があるからです。子供や身内へ売却するのであれば、できる限り安く売りたいと考える人がいます。「金利が低い住宅ローンを使うのだから、借りられるだけだけ借りよう」と、売却価格を高くする人すらいるものです。そうした価格操作は、親子や身内という親しい間柄であるがゆえにありうること。それゆえ、銀行は親子間・身内間売買を嫌がります。
  • 親子間・身内間売買する際の価格の決め方を教えてください

    売側・買側双方の同意があれば売却価格はいくらに設定しても構いません。しかし、利益を得た人には税金(譲渡所得税や贈与税など)が課されることには注意してください。特に親子間で行われる売買では、必ず専門家に相談し、客観的に売却価格を決めるようにしてください。
  • 個人再生で住宅ローンの返済を圧縮できますか?

    いいえ、個人再生では住宅ローンの債務を圧縮できません。住宅ローンの返済が難しい場合は、銀行などの金融機関と相談をして返済期間を延長してもらったり、一定期間だけ利息だけ支払うことにしてもらったりなどの方法で、毎月の返済負担を軽減する方向で検討してください。
  • 共有名義の自宅でも個人再生はできますか? また、共有者の一人だけが個人再生することは可能ですか?

    はい、自宅が共有名義になっていてもまったく問題ありません。共有者のうち一人だけが個人再生することも可能です。ただし、収入状況によっては他の共有者も個人再生をしなければならないことがあります。詳しくは、弁護士や司法書士といった法律の専門家にお尋ねになってみてください。
  • アンダーローンでも個人再生はできますか?

    はい、可能ですが注意は必要です。「住宅ローン債務と自宅資産価値の差額分」と「個人再生で定める法律上の最低弁済額」を比較し、それら2つのうち多い方の額が今後少なくとも、返済していく借金として残るからです。場合によっては、個人再生する意味がないこともあります。
  • 個人再生は誰にでもできる手続きですか? 条件はありますか?

    いいえ、個人再生は誰にでもできる手続きではありません。裁判所を介した手続きである以上、弁護士や司法書士へ相談して法律事務所を通して手続きすることは大前提ですし、認可を受けるためにはさまざまな要件を満たしていなければなりません。まずは法律事務所、あるいは、当社のような不動産業務と法律相談の両方ができる会社へ相談されるのがオススメです。
  • リースバックする際の注意点はありますか?

    家賃設定です。住み続けたい思いが強すぎて、これまで返済していた住宅ローンの返済額と同等、あるいは、それ以上の額の家賃でリースバックしないでください。安定的に生活できる家賃でリースバックするよう、客観的に考えてください。
  • リースバックの買戻し特約には、買い戻し期限はありますか? 買い戻しできなかった場合はどうなりますか?

    買い戻し期限は自由に設定できます。1年後でも10年後でも自由に設定できます。また、買戻権を行使できない場合でも、賃貸借契約が継続されている限りは退去の必要はありません。そのまま住み続けられます。
  • リースバックは必ず成功しますか?

    残念ながら、必ず成功するという保証はありません。ただし、一般的には投資(売却)価格が1,500万円以下になると成功率が各段に高くなる傾向はあります。
  • リースバックでの家賃はいくらほどになりますか?

    一般的には売値の8~10%(利回り)が年間家賃となります。協力者が1,000万円で購入してくれた場合、約66,000円(≒1,000万円 × 8% ÷ 12ヶ月)~ 83,000円(≒1,000万円 × 10% ÷ 12ヶ月)が毎月の家賃です。
  • リースバックや個人再生、親子間売買はどこに相談するのが良いですか?

    リースバックは任意売却専門会社、もしくは、不動産会社。個人再生は弁護士や司法書士がいる法律事務所。親子・身内間売買は、任意売却専門会社や親子間売買専門の不動産会社が相談先になります。ただ、これらを検討されているのでしたら、当社のように司法書士が常駐している任意売却専門会社へ相談されるのが理想的です。

住宅ローン返済・滞納のお悩みは必ず解決できます。私たち専門家へご相談ください

住宅ローンを支払えなくなれば、出て行かなければならないのが当然...とは限りません。そのまま自宅に住み続けながら、借金問題を解決される方は数多くいらっしゃいます。

当社のホームページを訪問され、ここまでスクロールされ、さらにはこのメッセージまでお読みいただいたのでしたら、仕事のご都合、ご両親のこと、お子さんのことなどなど、どうしても引っ越したくない、引っ越しができない事情をお持ちなのだと察します。また、引っ越しによって経済的に負担が大きくなることもよくあります。そのような場合は、住み続けることも選択肢として検討してみてください。

そして、一人で悩まず、今、ほんの少しで結構ですから勇気を出して私たちへご連絡・ご相談ください。きっと、その瞬間から解決が始まり、心に余裕を持てるようになるはずです。不安な気持ちがきっと和らぎます。私たちと一緒に生活再建を目指しましょう。

私たちは、住宅ローン返済・滞納のお悩みを解決できる専門家です。あなたの悩みを必ず解決できます。

いますぐ無料相談をご利用ください。何度でも無料。法律相談も無料です。

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矢田 倫基
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矢田 明日香
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  • 司法書士 / 行政書士
  • 日本司法支援センター法テラス 
    契約司法書士

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  • ご依頼時の費用負担がありません

    「今、お金の余裕がないから依頼できない...」と諦めないでください。ご相談が無料であるのはもちろんですが、任意売却の依頼費用をお支払いいただく必要がございません。

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    任意売却が成功しなければ費用はいただきません。また、売却代金の中からご依頼費用をいただきますので、費用を現金でお支払いいただく必要はございません。

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    住宅ローン返済にお困りの方が同時に抱えてらっしゃることが多い「債務整理」や「離婚問題」など、法律が絡むお悩みも併せてご相談いただけます。

「ご相談は無料」「依頼費用(着手金・初期費用)も不要」とお伝えすると、「後から高額な費用を請求されるのでは?」とみなさん心配なさいます。

でも、ご安心ください。当社は法律で定められた「不動産売買の仲介手数料」しかいただきません。任意売却を希望される方はもちろん、住宅ローンの返済でお困りの方々の多くは、そもそも経済的な事情でお悩みのハズです。
当社では、別途費用をご用意いただいたり、高額な報酬を支払っていただいたりすることはございません。

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