住宅ローンを滞納するとどうなっていくの?

住宅ローンを初めて滞納してしまった

住宅ローンを初めて滞納してしまい、自宅が差押えされてしまうのではと不安に思われるかもしれませんが、結論的には、どうもなりません。

銀行から返済を促す手紙やハガキが1枚届く程度のものです。

上記ハガキを見てお分かりの通り、事務的な文面でそこにはあまり危機迫る文言は記載されていません。稀に銀行担当者から電話がかかってくることもありますが、「どうされましたか」とあなたを心配する口調です。

振り込むのを忘れていた、銀行口座が残高不足になっていたという手違いは誰にでもあるものです。1回くらいの滞納では銀行はそう大げさな対応をとることはありません。もちろん、個人信用情報に事故履歴いわゆるブラックリストとして記載されることもありません。ご安心ください。

 

来月以降も滞納してしまう恐れがある方

手違いにより滞納してしまったのであれば全く問題ありませんが、経済的事情で来月も滞納してしまう恐れがある場合は、この段階で行動を起こすことをおすすめします。

行動とは、私達のような専門家に相談することもそうですが、まずは銀行に相談することから初めてください。経済的に厳しくなった理由、そして現在の支出状況など担当者に理解してもらうことで、「一定期間、利息だけの支払いにしてもらう」または「ボーナス返済を無くす」といった見直しをしてくれる場合があります。一時的に支払いが困難になってしまう方でしたら、こうした銀行の提案は有効な解決手段になってくると思われます。

住宅ローンを2ケ月滞納してしまった

住宅ローンの滞納を2回目、2ケ月続いてしまった場合はどうなるのか、結論「どうもなりません」。

1回目の滞納と同様、ハガキや手紙が送られてくる程度にとどまります。

ただ、銀行担当者から電話がかかってくるでしょう。

そして、その口調は1回目とは異なり、「今月も振り込まれていませんが大丈夫ですか」といった感じです。

1回くらいの振り込みの忘れや残高不足は誰にでもありますが、2回も続けば、担当者も「おかしい」と感じるものです。

そして、こんなことを告げられます。

「くれぐれも3回の滞納はないようにしてください」。

これは銀行によっても異なりますが、「滞納累計回数3回(住宅金融支援機構は6回)を超すと代位弁済、期限の利益喪失、一括弁済請求の措置をとる」という注意喚起の意味を含んでおり、これらの措置がとられると自動的に競売手続きに入ることになってしまうのです。

ハガキや手紙にはそのような文面は記載されていないものの、まずは銀行担当者の口頭による注意喚起がなされるのがこの段階になります。

3回目の滞納をしてしまう恐れがある方

まだ、銀行に相談へ行っていない方は早急に対応をとってください。経済的に厳しくなった理由、そして現在の支出状況など銀行担当者に理解してもらい、「一定期間、利息だけの支払いにしてもらう」又は「ボーナス返済を無くしてもらう」という見直しをしてもらうよう交渉してみましょう。

しかし、ここで注意しておきたいことは、上記のような返済スケジュールの見直しを認めてくれたとしても、果たしてそれが問題解決の策となっているかどうかです。

利息だけの返済になったとしてもそれは一定期間であって、その期間が過ぎれば逆に返済額が増えてしまいます。またボーナス返済を免除してくれても、そのしわ寄せは毎月の返済額に現れます。このように、銀行が認める返済スケジュールの見直しは根本的な解決に繋がらず、問題の先送りという側面があります。

ですので、3回目の滞納をする恐れのある方はこの段階で、根本的な解決策を見出すことのできる私達のような専門家に相談することをおすすめします。

住宅ローンを3ケ月以上滞納してしまった ~代位弁済予告通知書~

この段階で銀行に相談するという選択もありますが、滞納が3回続くというのはやはり深刻な経済的事情が関係しているものです。

問題の先送りとならない根本的な解決策を提案する専門家に相談することをおすすめします。

滞納2回目では銀行担当者の口頭による注意喚起だけで、危機感せまる手紙やハガキは送られてきませんでしたが、滞納が3回(金融機関によっては6回)を超えてしまうと、これまでの手紙とは全く異なる内容の督促状や催告書が送られてきます。

これら書面には以下の内容の事柄が記載されています。

<手紙に記載されている内容>

  • 〇月〇日までに滞納している分を全額支払ってください。
  • 支払いが確認できない場合には、「期限の利益」を喪失します。
  • 「期限の利益」が失われると、「一括弁済請求」します。
  • 一括弁済できない場合には保証会社による代位弁を行います。
  • 代位弁済後の金利は14%に上がります。
  • 代位弁済後は窓口が債権回収部署又は保証会社にかわります。
  • 代位弁済後に一括弁済ができない場合には競売の申し立てを行います。

*代位弁済(だいいべんさい)とは
保証会社があなたに代わって、ローン残金を全て一旦立替え、銀行に支払う手続きのこと。

*期限の利益喪失(きげんのりえきそうしつ)とは
借り手に与えられた、分割して支払う権利が無くなってしまうこと。

*一括弁済請求(いっかつべんさいせいきゅう)とは
期限の利益が喪失すると、借金の全額をまとめて支払いなさいと請求されること。
住宅金融支援機構での借入では、「全額繰上償還請求」と言います。

督促状に記載されている期日(代位弁済期日)に返済することが出来なければ、窓口が保証会社や債権回収部署に変わり、強制的に金銭回収を図るための競売の準備に入ります。 代位弁済がなされてからの銀行への相談は受け付けてもらえず、全ての決定権が保証会社に委ねられます。 保証会社の金銭回収方法はこれまでのような分割弁済は一切認めません。 この段階において競売を回避する為には、一括弁済をするか、任意売却の選択肢しか残されていません。

 

裁判所から「競売開始決定」の手紙を受け取る

住宅ローンの窓口が保証会社や債権回収部署に代わり、何もしないでいると、半月から1ケ月で競売の申立てがなされてしまいます。そしてそのことを知らせる「競売開始決定通知書」(担保不動産競売開始決定通知書又は強制競売開始決定通知書)と題された手紙が裁判所から送られてきます。

また、競売になったことは配当要求公告という形で、裁判所で氏名や住所が公表され、この日を境に自宅に訪問者が訪れたりするなど、生活環境の変化を感じるようになります。

「競売開始決定通知書」を受け取ってから約1ケ月以内に裁判所から執行官が派遣され、競売になる不動産の現地調査が行われます。現地調査や資料作成が終わるといよいよ競売の日程が定められ、予定される開札日の1ケ月程前に「競売の期間入札通知書」と題された手紙が自宅に届きます。

 

裁判所から送られてくる「競売開始決定通知書」を受けとってから3~4ケ月程で入札が開始され、自宅を出て行かなければならないことになります。

<競売になったことの情報の拡散について>

競売になってしまったことが裁判所で公開されるのは大きく2回です。
1回目は「配当要求公告日」です。この日を境に自宅に訪問者が訪れたり、郵便物が増えるなど生活環境に変化を感じるようになりますが、しかし、2、3週間程すれば治まり一旦元の生活環境に戻ります。ですので、この段階において競売になってしまったことが近隣住民に知れ渡ってしまうということは非常に少ないと言えるでしょう。
しかし、競売の終期段階になると、近隣に知れ渡ってしまう可能性が非常に高くなります。というのも、裁判所が競売の参加者を募るための2回目の公表を競売開札日の1ケ月程前に行うからです。この公開によって不動産の外観、室内写真、間取、住所などがインターネット上に掲載され、それを見た地元の不動産会社などが現地調査に訪れたり、近隣にチラシなども配られたりすることがあるのです。しかしながら、こういった情報の拡散は競売の申し立てがなされたことによるものですので、競売の申し立てがなされる前に、任意売却などをすれば、情報の拡散を防ぐことができます。

 

インターネットでの情報公開(URL:http://bit.sikkou.jp/

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