マンション管理費の滞納

管理組合が行う段階的請求手続きの流れ

管理費や修繕積立金はマンションを管理運営するために必要なお金であるのと同時にマンション住人それぞれの資産にも影響します。ですので、法律では管理費等の徴収は他の債権とは異なる特別な扱いがなされています。マンション管理費の滞納が発生すれば、管理組合はマンション住人全員の資産を守る為、法律に基づいた段階的な徴収を必ず試みます。

マンション管理費滞納の流れ

 

管理費の滞納は最終的に競売というかたちで清算されることになりますが、競売は極めて強力な手続きであるため、管理組合の申立てに対し、裁判所はそう簡単に競売を認めないというのが本当のところです。

ですので、しばらく放っておいても大丈夫だろうと思ってしまうものですが、実はそれは大きな誤りです。裁判所が競売を認めるにはいくつかの条件がそろっていないといけませんが、そのうちの一つ、「債権回収に万策尽きたどうか」といものがあります。すなわち管理組合は滞納者に対して給与の差押え、預金口座の凍結、車の差押えなどありとあらゆる法的手段を施し、それでも滞納分を回収できなかったという経緯を事実として作らなければならないのです。ということは、滞納が続くとそれだけの措置がなされてしまうということです。

当然、こういった措置によって近隣に知られてしまいますし、勤務先にも知られることさえあります。ですので、そうなる前に改善策を見出すことが望ましいです。

滞納をすると近隣に知れ渡る?

マンションの管理費を滞納するとその事実がどこまで知れ渡ってしまうのかという不安を抱くものです。
昨今、個人情報の取り扱いが厳しく制限されている中、法律に基づけば、滞納したからといってそう簡単に氏名が公表されることはありません。
しかし、長期滞納になれば、管理組合は法的手続きをとります。その際、総会で議決をとるために、滞納している方の氏名や部屋番号は必ず伝えられてしまいます。前述で(マンション管理費滞納の流れ)示す初期段階では近隣に知れ渡ることはあまりないですが、中期段階になるとやはり知られてしまうことは避けられないでしょう。

管理費滞納による競売には2つの種類がある

管理費滞納により最終的に行われる競売には二つの種類があります。

1.先取特権競売とは

マンションの管理費請求は他の一般債権よりも優先して弁済を受ける権利があります。これを先取特権と言い、管理組合はこの先取特権を使って「給与の差押え」などを行い、最後の手段として競売の申し立てをします。しかしながら、この先取特権競売には管理組合にとってデメリットがあります。それは、不動産に抵当権などがついている場合、その抵当権者よりも優先して弁済を受ける権利までは有していないという点です。

例えば、下図(上)に示すように、住宅ローンの残債務額が不動産評価額を上回っている場合、競売になったとしても抵当権者以外にはお金は分配されません。この場合、競売は途中で取り下げらる可能性が非常に高くなります。

しかし、住宅ローンを支払っている限り、下図(下)に示すように、不動産評価額が住宅ローン残債務額を上回る時期がきます。そうなれば、先取特権による競売は現実のものとなります。

管理組合の競売申立てのほとんどが、この先取特権競売です。もし申し立てされた場合、上図に示す状況がどちらであるかをみることで、競売が執行されるかどうかの判断がある程度できます。

 

2.59条競売とは

区分所有法という法律には「59条競売」というものがあります。これは、共同の利益に反する行為を除去する手段として活用され、伝家の宝刀とも言われる管理組合の最終手段です。

59条競売は、前段の先取特権による競売とは異なり、金銭債権を回収する目的というよりも、滞納者の所有権を剥奪することが目的にあります。ですので、住宅ローンの抵当権の有無、ローンの残高に関係なく競売は執行されてしまいます。ただ、管理組合にとって59条競売のハードルは非常に高く、下記に示す項目についてもクリアしなければならいと判例がでています。

  • 共同利益背反行為となっていることの立証
  • 競売以外の債権回収に万策尽きたかどうか
  • 滞納者の態度

 

裁判所はマンションの管理費滞納問題を「和解」の中で解決させることを原則としているため、管理組合による59条競売の申し立ては、ほとんどが途中で却下されている現実があるようです。

管理費滞納問題の解決方法

管理費の支払いは税金納付と同じく、住宅ローンやクレジット、キャッシングの返済よりも後回しにされる傾向があります。一般的な金融機関に比べすぐに法的措置がとられたりすることがないからです。しかし、長期滞納になると、前述でお話しした通りありとあらゆる措置がとられ、その負担は競売以上ともいえるでしょう。ですので、そうなる前に解決策を見出すことが重要になります。

管理費滞納問題3つの解決方法

<解決1>管理組合との分割弁済交渉
管理組合は滞納問題に対してできることなら穏便に和解で済ませたいと考えているものです。ですので、誠意ある分割返済を示せば大抵は応じてくれます。まずは和解による解決ができないか交渉してみることから始めましょう。

<解決2>債務整理(任意整理・自己破産・個人再生
管理費の支払い以外に他の借り入れの返済にも追われている場合が多々あります。そういった借金を減らしたり、無くしたるする法的解決手段が債務整理になります。その中でも任意整理を選べば、マンションを売却することなく借金問題を解決できる場合があります。他にも自己破産をすることで管理費の滞納分も含め全ての借金を無くすことができます。あと、個人再生(マンションを売却せずに住宅ローン以外の借金を整理する方法)がありますが、これは管理費を滞納している場合には適応できません。

<解決3>任意売却
厳しい収入状況の中で、マンションを売却したいと考えている方もおられます。しかしオーバーローン状態(不動産価値<住宅ローン残債務)になって、売りたくても売れない状況となり、管理費の滞納もどんどん貯まってしまう場合があります。そこで任意売却をすることでオーバーローン状態でも売却を可能にし、さらには管理費の滞納分も全て清算することができるようになります。また、任意売却後に残る住宅ローンの支払いについても返済計画が見直されるため、法的手続きをとらずとも毎月の返済を大きく減らすことができます。また、任意売却にはそのまま住み続ける方法もあるため、引越しすることなく管理費滞納分も清算できます。(詳しくは、任意売却へ

競売になると滞納管理費は清算されるのか?

管理費の滞納があるマンションを競売で買い受けた者は、その滞納分について前所有者の特定承継人として支払義務を負うということが法律で定められています。

ですので、“競売になれば管理組合に支払う滞納分は清算される”ということになります。

しかし、それで終わりではないのです。管理組合への清算は終わったものの、今度は競売で買い受けた者(特定承継人)から滞納分を請求されることがあるのです。(これを求償権の駆使と言います)。

競売で買い受けた人は滞納分を一旦、立て替えてくれていただけなのです。

相談のタイミング

管理費滞納の相談のタイミングは中期段階における「内容証明書」が送られてきた段階までに相談するのがベストのタイミングと言えるでしょう。

内容証明を受け取りそれでもなお改善策を見出すことができなければ、数か月後には弁護士や司法書士などの法律の専門家を介し請求を受けることになります。そうなれば、弁護士費用や訴訟費用などがあらたに付加され、請求額もかなり増えてしまうからです。

また、訴訟に発展すると、管理組合の総会などで氏名が公開され、場合によっては掲示板に張り出されることもあります。そうなると、近隣住民に知れ渡ることになってしまい人目を気にした日常生活を送くることになります。経済的負担だけでなく心理的負担を少しでも軽減する為には、下図のタイミングで相談することをおすすめします。

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